“三條紅線”下房企難再任性買買買

上半年,樓市銷售低迷,房企回款受到影響,但房地產開發投資卻一路狂飆。樓市資金鍊承壓,金融風險上升。近日,住建部、中國人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會,首次爲房地產融資提出量化監管要求。

近日,住建部、中國人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會,會議爲房地產融資劃定的“三條紅線”引發廣泛關注。

“剔除預收款後的資產負債率大於70%”“淨負債率大於100%”“現金短債比小於1倍”不得融資,“三條紅線”直指房企融資命門,各界普遍將政策解讀爲對房企的“限購”。

新的調控政策之下,房企難再任性“買買買”,銷售慘淡而開發投資火熱的樓市別樣風景迎來終局。

銷售受影響,房企回款承壓

“受疫情影響,上半年代理銷售業務受到了很大影響。”近日,一家京津冀房屋代銷公司銷售主管告訴記者,受疫情影響,公司年度銷售目標恐難以完成。爲了彌補銷售缺口,公司正在謀劃“以價換量”。

數據顯示, 1~6月份,全國超過90%的房企沒能完成半年度銷售目標,其中包括萬科、龍湖、碧桂園、融創等房地產龍頭企業,有的銷售目標甚至未達到30%。

“房子賣不出去,房企難有回款。如果建造出來的房子只能擱在手裏無法交易變現,那就是一堆鋼筋水泥。”位於北京市朝陽區大望路的一家房地產公司負責人告訴記者,房企銷售計劃的制訂與回款的需求有很大關聯,在銷售目標未達成的同時,回款的目標也就是沒有完成。而一旦回款目標沒有完成,就直接影響到償債能力。

北京一家商業銀行相關負責人向記者表示:“房地產開發是靠融資實現,過去,房地產火熱因爲融資容易,賣房也容易,資金鍊是流通的。現在如果回款出現問題,債務的問題將非常致命。”

一直以來,房地產作爲資金密集型行業,高負債發展是其實現高增長的重要手段。近年來,房地產融資受到嚴控,在融資渠道收縮的環境下,房企增加了境外債務的發行量。數據顯示,2019年下半年至今年初,房企境外發債規模同比增速達70.98%。其中,大多都是短期債,9月份之後就迎來了第一個高峯期,到2021年6月份房企將累計1.5萬億元債務到期。

房企不愁錢,調控針對性收緊

然而,資金鍊承受的巨大壓力似乎並未影響到房企的開發投資。從今年3月開始,隨着疫情的影響逐漸消退,房地產開發投資增速止跌回升,至7月已實現五連漲。

國家統計局公佈數據顯示,1~7月份全國房地產開發投資75325億元,同比增長3.4%。7月單月房地產開發投資增速達11.7%,增速持續加快。

與此同時,房地產投資的火熱開始影響市場銷售價格,部分地區房價出現較快上漲。7月,銀川新房價格繼續領漲,漲幅達2%,連續3個月領漲,唐山等城市也持續保持較大漲幅。

交通銀行金融研究中心高級研究員劉學智表示,在經濟復甦的需求端,房地產是率先復甦的領域,部分地區再次出現投資過熱現象,在這樣的形勢下,調控政策收緊已成爲必然,重點就在於房企融資收緊。

8月20日,住建部和中國人民銀行在北京召開重點房企座談會,研究進一步落實房地產長效機制。會議對房地產融資提出了量化的管理指標,要求房地產企業剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍不得融資。並將根據房企的“踩線”情況,分爲“紅、橙、黃、綠”四檔,實施差異化債務規模管理。

房地產的邏輯正在變化

“‘三條紅線’是房地產企業融資管理的長效機制。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,此舉首次通過量化的形式,既保證合理融資需求,又控制資金進入樓市的規模,防範樓市成爲金融風險“灰犀牛”。

在融資管理“三條紅線”規則下,後續房企難以通過舉借債務擴大經營規模,並且部分債務的償還也需要依靠銷售回款。市場普遍預計,融資新規將加速房地產銷售,一些達標壓力較大的企業可能降價促銷。

“三條紅線”劃定後兩週,9月6日,恆大集團突然宣佈要實現“金九銀十”每個月1000億元的銷售目標,還推出全國樓盤全線7折等一系列促銷。另有消息稱,碧桂園也正在考慮在購房方面提供更大的折扣,加速樓盤銷售。有業內人士認爲,房地產龍頭企業率先降價促銷,目的是在融資收緊的背景下,加緊擴大市場份額,降低負債率。

有市場機構對50家銷售額較高的房企財務數據進行了梳理,只有12家房企符合三條標準要求。踩線一條的房企有14家,同時越過兩條紅線的房企有10家,同時踩到三條紅線的房企有14家。儘管“三條紅線”的具體實施日期尚未明確,但考慮到目前房地產銷售冷淡以及房企債務規模的龐大,市場普遍認爲留給房企的時間已經不多了。

“過去很長一段時間裏,地產都與財富聯繫在一起。無論是購房者,還是開發商,都不乏因房地產而實現財富劇增的案例。因爲市場預期較好,房子不愁賣,房企也不愁融資。但近兩年,房地產的邏輯發生了變化。”易居企業集團CEO丁祖昱表示,“房住不炒”的觀念在市場中形成共識,資金不再會大量涌入房地產。(本報記者 趙劍影)