實價登錄2.0 從考驗議價能力到口袋能力
近期政府想推行的實價登錄2.0，知名房產部落客宅妹阿芬想和大家聊聊實施後將會帶來什麼全新的變化。
實價登錄1.0版本，僅透露區段成交行情。(圖/宅在臺灣提供)
知名房產部落客宅妹阿芬表示，目前實價登錄1.0版本，只有透露出一個區段內的房價成交行情，並沒有確切指出哪一戶成交多少錢，民衆必須用大致猜測的方式得知參考價，但未來2.0版本，將會揭露地號、門牌、成交價格，通通一次大公開。
舉例來說，過去你可以猜到這棟大樓成交行情約略落在每坪60萬上下，但未來你可以明確知道12樓每坪成交61.2萬，13樓每坪成交62.8萬，如此一來房價更透明，也更具參考意義。
房價資訊不對稱時代，許多投資者有機會能從中賺取暴利。(圖/宅在臺灣提供)
早期尚未實施實價登錄1.0前，因爲資訊不對稱，許多投資者有機會能從中賺取暴利。例如小陳知道同一棟樓12樓想賣掉，13樓想再買一戶，但他們彼此之間互不認識，也不知對方想買賣，如此一來小陳就有機會賺取中間價差，只需要先跟12樓屋主低價買下，再轉手高價賣給13樓屋主，瞬間成交入袋。
賺取暴利的關鍵就是賺你三不知。(圖/宅在臺灣提供)
宅妹指出這就是沒有實價登錄時期的風險與商機。小陳賺取了：
1.你不知道雙方要買賣
2.你不知道小陳從中賺了多少
3.你不知道區域周邊行情
但未來隨着實價登錄上路，房價越來越透明之後，這樣的暴利將不易復見。
在預售屋方面，過去是在終止代銷買賣契約，銷售結案後30日內整批申報完成登錄，未來將要求籤訂買賣契約時，30日內逐案申報。但其中可能簽約後又決定退戶，曾登錄價格成爲下一手買方參考價，來回過程不僅會有時間差，也會造成人力、物力的成本增加，成爲建商代銷對其詬病之處。
因爲時間、空間的不同，這世上沒有完全一樣的房子，像是成交的時間點、區域環境、樓層面向等，全都是影響房價的原因。提醒民衆在買房前查詢實價登錄平臺時，要特別留意備註欄，上面可能會寫下賣給親友、員工、急買急售，或是有瑕疵，這些都會影響房價的參考性，因此政府會將區域最高與最低成交價的5%剔除，希望能更具參考性。
實價登錄1.0中，房屋與車位爲合併總價登錄，非單獨登記。(圖/宅在臺灣提供)
另外，目前實價登錄的細節就藏在車位裡。因爲現在房子與車位是採一個總價登錄，並沒有將車位價格單獨登記，若房仲在銷售時將車位價格低報，就會變相讓房屋價值增高，除非社區曾有單獨成交停車位的紀錄，不然也不容易確切得知成交金額。關於裝潢設計，許多賣方會認爲自己花費昂貴的裝潢費用，希望能計價賣給買方，提醒民衆裝潢是「沉沒成本」，意指已經付出且不可回收的成本，希望能自行斟酌議價方向。
從使用數據可以看出，民衆對房市行情抱有很大的關注。(圖/宅在臺灣提供)
從數據可以看出，自2012年8月開始，實價登錄的查詢迄今已有上億人次使用，是臺灣官方網站使用率最頻繁的，待實價登錄2.0的到來，將使得臺灣房價越趨透明化，走向不二價的時代來臨。
宅妹指出實價登錄2.0實施後將帶來的影響。(圖/宅在臺灣提供)
過去考驗的是民衆的「議價能力」，未來考驗的則是「口袋能力」。當房價越透明，就越少炒作的空間，也越有可能開國際盤，吸引海外人士來投資，除非哪天供需不平衡，供給少但需求強烈，纔有可能造成房價瘋狂上揚，大家期待那一天來臨嗎？