手握重金的險資增持不動產，業內人士稱“遠沒有買夠”

在房地產江湖，險資一直是不可忽視的力量。

從2014到2015年，安邦與生命人壽“搶奪”金地、前海人壽“入侵”萬科相繼發生，險資對逐鹿房企表現出濃厚興趣；2015年至2020年，保險巨頭平安將掃貨地產股推向高潮，先後入股碧桂園、旭輝、華夏幸福、中國金茂、招商蛇口等知名房企；同期泰康人壽曾舉牌保利發展、戰略投資陽光城。

2021年下半年以來，房地產行業遭遇流動性危機，地產股價普跌，房企利潤縮水，多家險資拋棄房企股東身份，選擇割肉離場。

然而近年來，險資一邊減持或者清倉地產股，一邊卻砸錢在不動產項目投資上，紛紛在地產細分賽道中找機會。2023年下半年至今，險資“爆買不動產”的趨勢越來越明顯。有相關從業者對記者透露：“還遠遠沒有買夠，只是苦於合適的標的太少。”

險資集體加碼不動產投資

近期，房地產行業巨頭萬科與新華保險之間涉及非標債務的傳聞，再度將險資在地產業的深度佈局拉入視線。傳言稱，萬科與以保險公司爲主的機構商談非標債務延期，而新華資產拒絕了其100億元債務展期。

公開資料顯示，新華資產於2006年掛牌成立，控股股東爲新華保險。後者成立於1996年，根據官網數據，新華保險年保費收入超1600億元、總資產超1.3萬億元，是“A+H”上市公司。

針對傳言，新華資產已聲明，萬科與該公司一直保持正常的業務合作。萬科披露的公開資料顯示，涉及新華資產的借款額接近98億元。

除了是萬科身後的隱形“大債主”，新華保險近期還計劃將更多的資金投向房地產，不過青睞的是持有型不動產項目。

今年一開年，新華保險就公告稱，擬與中金資本共同設立100億元基金，將直接或間接地投向持有型不動產領域。

一般來說，持有型不動產包括商業辦公、物流倉儲、產業園區、租賃住房社區、養老社區等。

近期在這一塊加碼的險資遠不止新華保險。今年2月，平安人壽公告其成功收購基匯資本的物流資產，包括位於廣東江門的兩個物流園及陝西西鹹新區的物流園。

去年年底，黑石集團在爲旗下中國物流園資產包尋找買家，而中國平安旗下的平安保險海外(控股)有限公司（以下簡稱“平安海控”）則是與黑石有接觸的意向方之一。

消息人士對第一財經透露，總資產超過11萬億的中國平安正在加大力度尋找合適的持有型不動產投資，旗下多個平臺都在接觸賣家、找項目，平安海控是其中之一，而物流倉儲資產是重要投資方向。

去年年底，曾經股權投資房企陽光城結果失意離場的泰康保險，也在大筆收購物流園資產，從亞洲物流地產商ESR（易商紅木）手中拿下6處物流園，交易代價超過20億元。

同樣在去年12月，瑞安房地產曾發佈公告稱擬12.06億元出售實體商業新項目“鴻壽坊”的控股權，收購方爲大家保險。

今年1月31日，友邦人壽則以24億元的總對價，收購了位於北京市朝陽區中央商務區的辦公樓項目控股權，這是該保險公司成立以來在北京的首個直接地產投資項目。

中國保險行業協會披露的數據顯示，過去一年間，平安人壽、泰康人壽、友邦人壽、太保壽險、中郵人壽、建信人壽、海保人壽等多家險企都披露了大額不動產投資公告，主要涉及商業辦公不動產、產業園區不動產和自用型的養老社區不動產項目。

險資巨頭不動產配置比依然偏低

據克而瑞研究中心統計，2006年前後，資金實力較強的保險機構開始試水房地產，至今險資投資房地產已有近20年曆史。

多年來，險資握有天量資金，有較強的保值動機和盈利動機，而房地產行業則對資金有巨大需求，雙方相輔相成。

某大型保險公司投資部門從業者對第一財經表示：“現階段，險資配置不動產項目的意願非常強烈，還遠遠沒有買夠。”

該人士透露，一般來說，歐美保險公司配置不動產資產的比例達到20%，在國內，業內認爲資產組合中投資不動產的比例達到10%比較健康，而國內頭部險資這一塊的比例才達到4%-4.5%。

“我們頭疼的是每年的投資業績都不達標，不是手上沒有錢，而是合規的優質項目不多，雖然急着買買買，但是項目還是要通過層層把關。”他表示，前幾年公司精挑細選後投資的一些不動產項目，買完不久就發現買貴了，或者接手後就發現業績不如預期。

“儘管如此，你會發現頭部險資幾乎不會退出所持有的不動產項目，都是長錢長投。”他說道。

去年年中，在中國人壽保險的中期業績發佈會上，該公司副總裁劉暉也曾表示：“目前國內保險公司對商業不動產等實物資產的配置比例相對較低。”他透露，中國人壽在這方面配置的股權和物權總計還不足4%。

而根據中國平安2023年三季報，截至去年9月30日，平安保險的資金投資組合中，不動產投資餘額爲2095億元，在總投資資產中佔比僅爲4.5%。

有業內人士透露，2023年以來，總是擔心不動產“買貴了”的險資迎來抄底的機會，受房地產行業化債等因素影響，越來越多的房企積極向險資兜售優質項目，價格較之前低了不少，談判空間增大。

從“股東、債主”向“房東”轉變

過去很長一段時間內，險資偏愛以舉牌上市房企的形式進行股權投資，不少巨頭房企背後出現險資參股身影，包括保利發展、萬科地產、招商蛇口、碧桂園等。2015年平安人壽入股碧桂園，成爲其第二大股東，開始了與碧桂園長達8年的深度捆綁。

在住宅開發較爲賺錢的年份，儘管監管層規定險資不得直接從事房地產開發建設，但仍有險資通過與房企合作介入地產開發，成爲房企背後的隱形資金方，而房企則扮演操盤方角色。

爲了更好地規避政策對險資在房地產投資上的限制，還有保險公司旗下平臺通過投資債權計劃、股權計劃等金融產品間接性投資房地產。

但隨着房地產市場步入深度調整期，險資在如何投資房地產這個問題上，面臨新的抉擇。

一方面，險資密集減持了上市房企的股票，包括泰康系、大家系、君康系、和諧系、華夏系、陽光人壽等都曾拋售地產股；另一方面，險資轉向追求具備長期穩定現金流回報的不動產物權投資，細分賽道投資機會則值得挖掘，目前多家險資積極配置物流園、產業園等。

克而瑞研究中心認爲，不動產投資在險資的資產配置中會佔據越來越重要的地位，目前不動產價格整體處於低位，利好有抄底想法的機構。

2023年3月，上海證券交易所發佈政策鼓勵符合條件的保險資產管理公司開展ABS及REITs業務，多家保險資管公司已開展試點，這將進一步推動險資參與不動產投資。克而瑞認爲，雖然當前ABS、公募REITs的整體市場規模相對有限，很難滿足險資大規模資產配置需求，但隨着未來政策對底層資產類型的不斷擴容，市場規模發展潛力巨大。

此外，據克而瑞統計，儘管不少險資調整倉位、清倉出險的地產股，但截至2023年末，仍有21家地產股前十大股東中存在險資，其中13家地產股的險資持股比例依舊超過5%。該研究機構認爲，地產股具有高股息、低估值的特性，與險資追求絕對收益的投資邏輯契合，倘若後續房地產政策落地見效、市場回暖，險資對地產股的關注度有望形成新一輪迴流。