屋主說「裝潢花了百萬」!買家猶豫該加價嗎? 內行曝4關鍵

作者:幸福空間

▲(圖片提供/House123)

1.裝潢金額有無灌水

2.裝潢設計是否符合需求

3.如爲原始屋況依需求裝潢需花多少費用

4.銀行估價是否也可以往上加

讀者來信:「愛莉老師,最近我和家人看了一間房子,還蠻喜歡。它是一間權狀數約 30 坪、屋齡約 18 年的電梯華廈,室內坪數大約 23 坪。當屋主說他 3 年前花了超過 150 萬裝潢,所以價格要往上加。我該加價嗎?」

許多人在看屋的時候,常常面臨:屋況差的房子看不上,覺得自己還要整理很麻煩,尤其是原始屋況、甚至有漏水的房子。然而,看得上的房子常常又都是有裝潢,屋主說他當初光裝潢就花了上百萬,所以價格很難談,這兩種極端,常常讓買方陷入兩難……

面對有裝潢的房子,通常有幾個評估重點

懂裝潢和不懂裝潢,最大的差別,就是前者看現況,就可以初估當初花了多少裝潢費。以一般房子裝修來說,最大費用的項目不外乎:木作泥作水電系統櫃、防水工程。有些房子看似美輪美奐空間規劃很舒服,可是仔細列下來發現木工僅作天花板櫃體幾乎都是活動傢俱衣櫃鞋櫃都是買現成的,浴櫃廚櫃都是原來建商提供的標準配備。水電、泥作也做得不多,也沒有特殊的防水工程要處理,這種時候,裝潢金額通常都是經過誇大灌水的,或者,就算他真的花了這麼多錢,通常也都是花在傢俱、家電、家飾品上,而這些,通通都不在「現況固定物交屋」 的點交範圍,屋主交屋前通通都會搬走。在評估價格時,必須釐清清楚。

有些房子屋況很好,前屋主用心裝潢、維護,可是,如果它的格局、動線設計、或裝潢風格不符合你和家人的需要和喜好,那過戶交屋後,還是要大興土木,再花一筆裝潢費。最常見的就是:原屋況是 3 房 2 廳 1 個衛浴,希望增加 1 個衛浴,或是原本的 3 房改 2 房,2 房改 3 房,都會破壞原來的裝潢,多花一筆裝潢費。這種情況,就算原屋主真的花了 150 萬裝潢費,對你的價值也許沒有 150 萬這麼高。

▲(圖片提供/幸福空間)

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不同於「簡單裝潢,但裝潢費灌水」的屋主,有些屋主做的裝潢項目非常多,甚至「過度裝潢」了!例如:天花板、牆面有華麗的造型線板(增加木作、油漆費用),訂做的櫃體和傢俱非常多,舉凡電視櫃、鞋櫃、玄關櫃、廚櫃、浴櫃、書櫃展示櫃、衣櫃、牀、牀頭櫃書桌,所有你想得到的都花了很多錢在木工或系統櫃上電視牆用了很貴的石材浴室牆上和地上鋪的是高級的進口瓷磚廚具一套幾十萬....如果你的需求其實不用到這些「規格」,這個裝潢對你來說就太 over 了。如果用行情價就能買到,就算賺到。如行情價要因此再往上加,是不是值得,就見仁見智了!

在看屋的時候,不妨思考一個問題:如果同一間房子,但是是原始屋況,依照你和家人的需求去裝潢的話,預計會花多少錢?在滿足基本工程和收納機能之下,搭配活動傢俱、家電,也許只需要花屋主的裝潢費用一半的金額,就可以住的很舒服。這時,屋主提供的裝潢配備對你們來說就是「過度裝潢」了!

不過,附有高級裝潢的房子也不是全然沒有優點。如果銀行估價也能因此提高的話,對買方來說,除了省下裝潢時間和心力外,更棒的是因此省下裝潢需準備的自備款,怎麼說呢?

假設今天你買的是原始屋況,總價 850 萬,預計花 100 萬裝潢,先姑且不論仲介費和相關交屋過戶的稅費,以貸款 8 成來說,在沒有額外信貸或增貸的情況下,需準備的自備款爲 850 萬 x 20% + 100 萬 = 270 萬。

如果你買的是裝潢的房子,假設買價經過議價後,總價是 950 萬,需要準備的自備款爲 950 萬 x 20% = 190 萬,等於連裝潢費的 100 萬都由銀行以房貸方式貸款給你了。不過,前提是:銀行的估價也必須有 950 萬的價值才行。因此,評估有裝潢的房子時,不妨也可以先請仲介、代書請銀行先估價,作爲是否加價、加價多少的參考。

裝潢是一門學問,對於熟悉裝潢工程的人,寧願用優惠的價格買一間地點喜歡、採光通風良好,雖爲原始屋況,但沒有大問題(如:嚴重漏水年久失修、海砂、傾斜等瑕疵)的房子,再自己依照自己和家人的需求裝潢。不過,「一卡皮箱」就能入住的精裝屋也是許多買方喜歡的類型。下次遇到裝潢過的房子,該加多少錢,記得依上述的情況來評估,纔不會加了錢卻買到不實用、或價值被高估的房子!

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House123 執行長 邱愛莉

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