下半年廣州近60個新盤新貨入市,熱門區域怎麼買?

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2021年已經過半,廣州樓市魔幻的上半場正式結束.從嚴控貸款、嚴查首付來源、收緊人才購房門檻、放緩預售證證審批,再到集中供地、9區增值稅免徵“2變5”;再到一手房限價,調控重錘紛沓至來,廣州樓市終於有涼意了。

臨近年中,熱點網紅盤秒光不再,讓開發商不得不低下高貴的頭顱,開盤價更有誠意,還有樓盤一口價、裸賣價來賣房。

進入7月,受調控和疫情雙重影響而推貨疲怠的廣州樓市,終於迎來一波推貨小高峰。不少此前持觀望態度的樓盤,因年中業績壓力,不得不選擇開售回籠資金。

根據本站房產不完全統計,2021下半年廣州預計共有60個項目入市,多個熱點區域有全新盤上架,白雲新城南沙灣、天河智谷、金融城靈山島尖、新塘、番禺廣場等都有新面孔。

到底下半年買房該怎麼挑?熱門區域哪些盤值得關注?本站房產小編特意整理了一份詳盡的新盤新貨攻略,一起來看看吧!(點擊查看大圖)

天河:豪宅新盤扎堆 房價還有多少想象力

上半年的天河樓市,堪稱廣州樓市流量收割機,前有保利天匯(詳情丨戶型圖)、珠江花城聯袂推新,後有金地天河峰睿、城投珠江天河壹品雙雄對決。進入下半年,天河還是那個天河,只是要推的新盤,更貴了!

合景臻溋·名鑄效果圖

貧窮限制了想象力。新盤中最值得關注的是合景金融城項目:合景臻溋·名鑄。2019年初,合景泰富以封頂價37.06億元+自持55%拿下黃埔大道東646號地塊(商住用地),在扣除自持面積後,地塊樓面價高達8.3萬/㎡。

該盤共規劃有4棟住宅及3棟公寓,預計首推185-350㎡大平層,南向一線江景,目前商業大平層吹風價價約20萬/㎡,住宅則高達25萬/㎡,看齊珠江新城頂豪僑鑫匯悅臺。

此外,由僑鑫及保利共同開發的的科韻路西側地塊項目也有望下半年入市,項目包括14棟12層的小高層住宅,總貨量約408套,也是主打大戶型,爲125-240㎡的三四房,吹風價18萬/㎡,最低門檻2250萬起。

合景臻頤府效果圖

合景牛奶廠地塊也備受關注,畢竟這是牛奶廠最後一塊待上新的住宅用地。去年11月,合景以5.1萬/㎡拿下奧體北項目,擬建17棟低密度小高層住宅,容積率僅爲2.0,項目案名爲:合景臻頤府。據悉,現項目已拿B2#預售證,貨量共22套。預計首推14#、15#、17#、10#號樓,單價約11萬-13萬/㎡,最高15萬/㎡,戶型面積220-350㎡,總價2000萬起步。目前有內部消息傳出,首推的4棟已基本認購完畢。

合生·縵雲效果圖

同處牛奶廠板塊的還有另一全新盤:合生·縵雲,是合生縵系的廣州首作。項目佔地約8.1萬㎡,總建築面積約37萬㎡,擬建成16-17層低密度小高層。項目主推140-250㎡大平層,一梯一戶,即將於月底開放售樓部。按照10萬+/㎡的吹風價來算,總價在1400萬-2600萬左右。

牛奶廠被譽爲“天河最後一塊地”,距離珠江新城、金融城、科學城等核心發展區域不遠,地段優越;且有宜居的自然環境,其稀缺低密度、大戶型產品一向深受改善型置業者青睞,近幾年二手房漲幅驚人,去年多個樓盤漲幅在50%以上。

天河宅地一向稀缺,一手房價更是廣州房價天花板。隨着下半年幾個豪宅新盤的入市,在限價的大背景下,天河房價還會給我們帶來什麼樣的驚喜呢?

荔灣廣船項目即將高價入市,接捧廣鋼新城

荔灣區現在已經全面解封,該區一直備受關注的重磅項目——廣船舊改項目在下半年也要入市了,定名爲廣州濱江上都。

項目首期推售的住宅命名爲一期璇灣,與主要靠名校加持,買房受衆偏剛改客的廣鋼相比,廣船主打江景大宅,產品建面約108-251㎡江景奢宅和約350㎡企業公館,吹風價10萬/平,或成荔灣最貴房價。項目預計三季度正式推出市場。

廣州濱江上都(一期璇灣)效果圖

早在2020年1月,荔灣廣船一期地塊出讓就已被熱議,該地塊體量巨大,相當於25個天安門的大小。在經過56輪競價之後,最終被中信泰富+廣船聯合體以81.9623億元+25%商業自持拿下。

值得一提的是,與廣船地塊僅一路之隔,是目前廣州西部的主力供應板塊——廣鋼新城。廣鋼房價也從最初的3萬/㎡,到現在最高超過7萬/㎡,而且北區大部分項目已經清盤,現在主力都在南區。而廣船的面世,無論從區位,還是從開發空間來看,將接棒廣鋼新城,成爲廣州西部的又一個核心開發區域。

近幾年白鵝潭的舊改全面爆發,在廣州未來三年實施改造的83條城中村中,荔灣區佔據19條,數量居全市第一。按照規劃,舊改的白鵝潭大部分在建工程將在2-4年內落成,預計2023—2025年會是首波紅利的收割期。位於白鵝潭的新世界·凱粵灣預計7月舊盤加推,爲80-143㎡二至五房,預計價格4.88萬/㎡起。

南沙:南沙地王項目上架,橫瀝新貨打價格戰

南沙下半年共計9盤入市,主推三至四房產品。橫瀝島作爲南沙區最火的板塊,近段時間新盤推貨速度迅猛,推新時間間隔短。先後腳開盤的美的江上沄啓和旭輝曜玥灣,一口價3.6萬/㎡左右,成爲廣州樓市焦點。

旭輝耀玥灣

旭輝曜玥灣在4月份便已開盤賣了一波,6月底再次拿到新的預售證,迅速再次開盤,如今只剩下10樓以下的低樓層單位。而在6月19日開盤的美的江上沄啓,預備又要推新一期了。同一個島上,兩個樓盤先後腳開盤,價差只有2元/㎡,搶客態勢明顯。下半年,兩個全新盤:華豐金灣和深業橫瀝島項目也有望入市。

佳兆業·悅伴灣效果圖

此外,南沙另一重點板塊:南沙灣,有佳兆業·悅伴灣和越秀珠實天悅海灣兩大全新盤上架。其中佳兆業·悅伴灣爲南沙地王項目,樓面價22700元/㎡。項目臨近地鐵4號線南沙客運港站,首推建面約82-108㎡山海景三四房產品,吹風價在3.8-4.5萬/平左右。越秀珠實天悅海灣則是越秀地產和珠江實業兩大國企打造的高端“天悅系”產品,主推89-125㎡三四房,預計7月開放營銷中心。

作爲南沙發展最早的區域,南沙灣是南沙各大板塊中生態環境最佳、海洋旅遊最豐富、宜居度最高的板塊。目前南沙灣在售項目不多,主流價格在2.8萬-3.6萬/㎡左右。主要賣點包括優越的景觀環境、郵輪母港、地鐵4號線及華師等教育資源。

陽光城麗景半島效果圖

此外,缺貨已久的金洲板塊,也將迎來陽光城麗景半島和升龍臻府兩大新盤。其中陽光城麗景半島首推7B棟,3梯6戶,45層,共計252套貨。戶型包括85㎡、105㎡和118㎡三四房。升龍臻府則是南沙金洲衝尾村舊改項目,與南沙萬達廣場僅一街之隔,將首推A1棟與2棟,2梯6戶,38層,合計約400多套貨,戶型包括96㎡三房和128㎡四房。兩盤直線距離僅數百米,加上戶型相似,一場廝殺在所難免。

金洲板塊是目前南沙配套最爲成熟的板塊,二手房在2-3萬/㎡左右,一手房限價約2.8萬/㎡左右。

黃埔:老黃埔迎來全新盤,吹風價5萬/㎡起

黃埔作爲去年廣州最熱板塊,在這一波樓市行情中,老黃埔、科學城、知識城等熱點片區的房價隨着水漲船高。萬科城市之光大壯名城、富頤華庭等多個樓盤是廣州樓市的“人氣擔當”。

在去年末中鼎君和名城 · 珺閤府入市後,老黃埔已經近半年沒有全新盤面世了。今年下半年,老黃埔將迎來一個全新盤:卓越招商·臻瓏府。該項目是繼2018年以來老黃埔再次出讓的首宗宅地——黃埔東風化工廠地塊。

卓越招商·臻瓏府項目位置 圖源:廣佛樓市

項目位於5號線東延段廟頭站東北側,主推建面約78-115㎡三至四房產品,戶戶朝南或南北對流,吹風價5萬/㎡起。銷售中心預計將會在7月底或8月開放,9月開盤。與此前萬科城市之光、珺閤府5.5萬+的開盤價相比,卓越招商·臻瓏府項目吹風價5萬/㎡起,還是值得期待。

此外,位於科學城板塊的保利翔龍天匯也值得關注,項目爲黃陂長安村舊改項目,佔地約13萬㎡,規劃有16棟住宅,預計7月開盤,首推1#、4#,主力戶型爲80-125㎡三至四房,吹風價5.5萬/㎡左右。

增城:多個高性價比新盤入市,剛需置業首選

據統計,2021年下半年增城預計有12個新盤入市,有不少低總價的小戶型,是剛需客置業的首選。

其中新世界的兩個高性價比項目可以重點關注下,分別是位於黃埔東的新世界星輝和廣州東部CBD的新世界廣匯尊府

新世界星輝效果圖

新世界星輝是新世界中國首箇舊改項目,預計在7月開盤,首推1#、2#,包括57-136㎡二至四房,預計精裝價格在2-2.2萬/㎡。

新世界廣匯尊府,主推92-130㎡疊墅,預計價格3.5-4萬/㎡,刷新增城洋房天花板。

後市:剛需或迎來上車良機?

限價之下,廣州樓市預計“穩”字當頭。下半年新入市項目,都必須接受政府的價格指導,漲價幅度有限;此外,三季度的集中供地,已規定熱門區域黃埔南沙,新地塊入市需保證50%房源優先供應無房個人或家庭,這些都大大緩解了剛需購房者的焦慮。

但從下半年新盤新貨情況來看,高端改善項目排隊入市,不斷擠壓剛需選擇面。尤其中心區,幾乎找不到剛需上車盤了。

外圍區域,如黃埔、南沙等,限價下,一口價、裸賣等操作被開發商追捧,下半年或成新盤開盤標配。開盤價對比之前有價差,是否就意味着有“漏”可撿?其實不然,這類樓盤往往對購房者有更高的資金要求,長期來看,高首付低貸款不一定比低首付高貸款來得實惠,何況有些樓盤還有捆綁車位、捂盤惜售等騷操作,在房貸利率普漲和額度緊張放款慢的市場背景下,剛需購房者要付出的時間和金錢成本增加,更要謹慎挑選入手項目。

下半年,隨着供應量回暖及市場情緒趨於理性的影響下,樓盤產品品質將回歸,成爲購房者的關注重點。在片區限價背景下,好房子更受關注,大熱板塊怎麼買都不會錯的時代已經過去。

對於剛需購房者來說,在這個時間點上,建議多去看看樓盤,實地考察,在合理的預算區間內,根據承壓能力選擇適合自己的項目,切忌盲目入市。

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