新聞分析－創造三贏 亟需政策全力支持

地上權土地的開發方向，除金融保險業多采長期持有，開發爲收益型不動產或商用不動產，沒有無法取得分戶貸款的問題外，其餘開發爲地上權住宅者，都會面臨融資困難的問題，而且情況有惡化的趨勢，亟待政府協助解決。

由於地上權住宅價格普遍較區域行情低三至四成，因此被學者專家視爲除社會住宅之外，可解決年輕人居住問題的新興管道之一，也可滿足不想被高地價綁架，及無須買房讓子孫繼承、只要解決長期居住需求的民衆；但在政策未大力宣示支持，銀行也無意承作下，等於斷了這條路，讓政策美意蕩然無存。

從某個角度來看，地上權住宅應可被視爲廣義的社會住宅，對長期持有自住客，是另一條可滿足居住需求的管道。不過在政策配套上，需要政府拿出肩膀和魄力來解決，關鍵問題在分戶貸款。

過去法界和地政專家認爲，地上權土地使用權的法律性質是債權而非物權，因此地政機關無法登記，金融機關也難以辦理貸款；不過法務部2014年召開會議討論後，認爲以地上權區分所有建物使用權可移轉、具可讓與性，應可作爲「權利質權」標的，才得以辦理貸款，但比起一般房貸，申貸成數較低但利率更高。

也因此，要徹底解決地上權宅的難題，政府必須有宏觀、積極的作爲。首先，政府可比照支持風電、綠能產業的模式，做出政策指引，鼓勵公股銀行帶頭支持地上權住宅貸款。其次，政府可比照青年購屋貸款，提供購買地上權住宅的年輕人利率補貼，此舉也符合公平正義，因爲購買地上權住宅者可能購屋能力較爲不足，有賴政策支持。第三，銀行若承作地上權分戶貸款，應排除在銀行法第72條之2的30％法定上限之外，提高其承作意願。

總結來說，政府應把地上權住宅視爲實現居住正義的途徑之一，並完善配套措施給予實質支持。若能有效解決，就有機會達成活化國有土地充實國庫、減輕民衆購屋負擔、企業獲得合理利潤的三贏局面。