學區房交易轉涼:去年有中介單月提成100萬,現在抱怨開單很難!

學區房不再“對口入學”,是抓緊末班機會早買早值,還是在新政引導下果斷下車?

熱播電視劇《小捨得》中,女主南儷一家費盡周折買下學區房,沒想到,學籍新政出臺,學區房本名校“通行證”成了一紙笑話。

電視劇外,大量中產家庭被困其中。買,是畸高的房價;不買,則是被淘汰的未知和恐懼。進退兩難背後,是當代家長追逐優質教育資源的深層次焦慮。

4月30日,中央會議“防止以學區房名義炒作房價”首次提出,學區房或將被“打入冷宮”。但是,後續政策的不確定性,讓徘徊在學區房外的家長們,多了幾分猶疑。

虎媽們的煩惱

最近,“陸家嘴媽媽”、“海淀媽媽”和“朝陽媽媽”都有點煩。

爲將孩子送進浦東新區牛小昌邑小學、“牛初東昌東校,“桃樂絲”一家去年舉債搬進了陸家嘴的“老破小”。

桃樂絲喬遷還沒幾個月,3月16日,上海教委發佈中考改革新政:2022年9月起,重點高中將拿出約六成的入學名額,統一分配到上海各區各初中。

普通初中考上優質高中的學生數將增加,對於桃樂絲而言,學區房的“成色”大打折扣。有消息曝出,上海知名雙學位梅園片區,有房源掛牌價一夜下降60萬元。

光譜的另一端,普通校的孩子看到了希望。

以上海歷城中學爲例,其中考升學率在浦東新區內排名百名開外,每年100多名初三畢業生,大多的歸宿是“三校”,即中專、職校技校。有老師估計,在新中考招生細則下,應該約有5個區重點、市重點的入學名額分配到校。

一千多公里外的北京,“多校劃片”也已接連降臨東城、西城、海淀、朝陽,陸續打破“對口直升”。

4月下旬,海淀區“史上最嚴”入學新政提出:

2019年1月1日後,區內新登記並取得產證的住房用於申請入學,將不再對應一所學校,而是通過電腦派位方式多校劃片入學;2022年起,所有用於“九年一貫制”學校登記入學的住房,九年內只提供一個入學學位,此前爲六年。

此外,海淀區首次提出,自2022年起,戶籍從外省市或本市其他區遷入海淀區的適齡兒童申請入小學時,“不再對應登記入學劃片學校,在區內協調解決”。

海淀區一名房產經紀人告訴《21CBR》記者,海淀的細則直愣愣澆熄了買家的熱情:多校劃片,即使買了學區房,也可能抽籤進入“菜小”和“菜初”,降低了升學的確定性;九年一學位,降低了流通價值。

“區內協調解決”的殺傷力最大,開了學區房調控的先河,具體如何協調,此前沒有先例參考,也沒有具體政策出臺。

熱錢退潮

學區房交易陷入冰點,買賣雙方都處於觀望狀態。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱,上海的教改工作,將優質高中資源以名額分配的方式進行配置;一些冷門初中過去家長不看好,後續入讀優質高中的機會大增,各類學校可享受更公平的招考機會。

在“小升初”的機制下,也會傳導到相關小學的擇校,“哄搶好學區”的現象會減少,推動學區房價格降溫

上海我愛我家梅園中心店一名經紀人感受到,熱錢在一夜之間退潮。

她告訴《21CBR》記者,去年11月底,梅園片區學區房交易高峰期,一個月內,共有121套學區房成交;臨近的招遠店,有經紀人一個月的業績提成高達100餘萬。

新政之後,片區內成交量寥寥無幾,經紀人“很難開單了”。

“去年漲價快,今年降價慢。”上海某中介直言,不少客戶明確告訴他,買學區房就是爲了投資。

“手裡的錢多了,看來看去,學區房最能升值,去年就是賣方市場房東擁有絕對議價權。只要房東誠心出售,沒未掛牌就會有人打聽到消息,往往四五個人搶着看房。”該中介說。

上海浦東熱門的梅園小區學區房,均價從2020年9月底的10.38萬/平米,一路狂飆至到2021年初的14.37萬/平米。沾上學區概念的一手房價格也被炒,前灘板塊的“三湘印象名邸”項目,總價上千萬的房源在一天之內被搶光。

在北京,受“7·31”多校劃片政策影響,大量買家緊急入場。與2020年初相比,年底北京熱點學區房價大幅跳漲,對應中關村一、二、三小的三個小區,漲幅在20%至40%;一套59.5平方米學區房,不到50天,從815萬飆升至935萬。

現在情況大相徑庭,交易冷清,房價也有鬆動。

以上海的嶗山二街坊、三街坊樓盤爲例,記者打聽得知,2021農曆新年前,36平方米學區房成交價約720萬,年後同樣大小房屋成交價約660萬,最便宜一套爲615萬,降價超過百萬。

新政實施前後學區房價格

打破“固化”

附着在住房上的教育資源不對等,是學區房被炒作的根源。

每一輪樓市大漲,不管一二線或三四線,學區房基本都是上漲領頭羊。據學區字典統計,2020年前11個月,上海市場每成交100套,就有21套具備學區屬性。

學區房與學位資源綁定、稀缺性顯著,普通剛需或炒作客,一直看好學區房的保值升值的潛力。買賣學區房如同擊鼓傳花,上一戶用完轉手賣給下家,套現離場後還能分一杯羹,大家一度相信鼓點不會停。

4月末,高層罕見提及:“防止以學區房等名義炒作房價。”嚴躍進解讀認爲,高層重大會議首次提及學區房,充分說明此類問題的嚴峻性

政策的敲打早有先兆。

今年以來,京滬之外,合肥、深圳、杭州、西安等熱點城市也密集出臺學區房調控政策,圍繞多校劃片入學、生源均衡化、限制學區時限、排序入學等,動作頻頻。

5月10日,寧波率先宣佈建立熱點學區二手住房交易參考價格發佈機制,首批涉及9個熱點學區、112個小區。

部分熱點學區二手住房交易參考價格

5月13日,武漢市教育局也發佈通知:堅持“以區爲主、劃片對口、免試就近”入學基礎上,“醞釀打通中心城區與新城區的界限,實施城鄉一體化管理模式,採取全市融通方式招生”。

但是,學區房調控,遠沒有想象的那麼簡單。以寧波的政策爲例,有聲音認爲,價格“被指導”的學區房業主或暫緩房源入市,需求若未平抑,或加劇供需失衡。

短期內,學區房市場迅速降溫,長期來看,取決於教育改革的提速。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲,近年來,學區房調控的方向,在於隔斷“有錢人買高價房-上名校-拉大社會差距”的循環和固化,弱化房產與優質教育資源的捆綁。

他預計,後續會以推廣多校劃片、搖號派位、限制學區房的入學名額、禁止舉辦各種競賽等方式,來降低學區房的確定性。

嚴躍進認爲,教育資源均衡化是未來大方向,京滬等熱點城市的教育改革,或成大城市學區房改革的範本。(桃樂絲爲化名)(作者:鍾黛,江昱玢 編輯:陳曉平