廣鋼新城6萬+還要漲?今日的芳村剛需只能望而卻步
粵港澳大灣區總體規劃出爐，廣州位於黃金中軸線，穩居大灣區核心C位，到底廣州11區中誰將脫穎而出？什麼樓盤最具“錢途”？本站房產新年百盤探春爲你揭秘！第2期：廣州西部——荔灣！
2019年廣州的樓市“小陽春”似乎要比往常來得早一點。
2月18日，《粵港澳大灣區發展規劃綱要》全文發佈，樓市迎來第一把火；
2月28日，天河區國際金融城臨江地塊以限定最高樓面價3.7萬元／平＋55%的自持結果成交，市場一片譁然！
市場樂觀派認爲，3.17樓市新政即將滿兩週年，很快將有大量獲得資格的購房者進場，因此，這把火會越燒越旺。
2月最後一天，荔灣區廣鋼新城再度掛牌一宗宅地。雖地塊條件一般，但起拍的摺合樓面價已達2.8萬元／平，再度引發市場熱議。
▲廣鋼新城掛牌土地位置圖（來源：中原研究發展部）
粵港澳大灣區利好官宣，荔灣區樓市走勢如何？昔日作爲市區新房置業性價比較高的廣州西部，如今剛需門檻是多少？市區土拍熱，樓盤會借勢漲價嗎？這一期樓市探春，買買君重點走訪了荔灣區的廣鋼新城、滘口和大坦沙等重點置業板塊，給大家帶來最新的市況。
置業門檻
統計顯示，荔灣區珠江以西（芳村、大坦沙等），目前主要在售的新房多達十餘個。但這裡已經沒有報價低於4萬元／平的新房了。
而市場關注熱度最高的廣鋼新城板塊，絕大部分樓盤報價在5萬元／平價格線上下。即使是最便宜毛坯價也要4.2萬/平起步，定位較高的也早已超6萬+。
▲航拍今日芳村
由於地鐵五號線可直達珠江新城CBD的優勢，沿線新房如新世界凱粵灣、悅江尚品和凱德雙橋8號等樓盤的關注度較高。單價4萬出頭起步的預算可擁現成地鐵、學位和園林小區的新房，可謂是市區置業性價比較高的樓盤。
而這三個項目在售的最小面積的戶型爲約80-84平的兩房，悅江尚品和凱德雙橋8號的兩房總價約360萬起步，新世界凱粵灣則約370萬起步。
3盤PK
論地鐵距離，凱德雙橋8號優勢最明顯，項目門口就是雙地鐵交匯的坦尾站，但總價最低的單位朝西北，且非常靠近珠江大橋和地鐵隧道出入口，交通噪音將有較大的影響；
論景觀，悅江尚品在售的兩房雖不能享一線珠江美景，不過小區規模較大，享有園林景觀和臨近小區幼兒園，樓層居住密度較低，居住的舒適度較高，兩房朝南且準現樓發售，自住也是不錯的選擇；
論學位，十餘年成熟大盤新世界凱粵灣優勢最明顯，家門口就有優質幼兒園和百年培正名校學位，業主小孩更可優先直升四中，現樓發售。
▲悅江上品A區園林實景圖
▲新世界凱粵灣園林實景圖
當然，如果預算允許，買買君更推薦大家看看小三房。如新世界凱粵灣的90平小三房，客廳開間3.7米，有100平三房的居住質感，雖然朝北，不過仍能做到南北通風對流，現在還有特價單位，總價約390萬起步，僅比兩房多20萬！感覺性價比更高。
▲新世界凱粵灣90平小三房客廳樣板間實景圖
凱德雙橋8號的91平的小三房，可以望江，該戶型朝東南，帶有較寬敞的景觀陽臺設計，三個臥室的空間適中，比較舒適。這個小三房總價約410萬左右，與最便宜的兩房差價接近50萬。一分價錢一分貨，這個小三房比兩房戶型優勝不少，難怪差價也較大。
▲凱德雙橋8號91平小三房戶型圖
廣鋼新城
整個荔灣的供貨大糧倉、價格標杆和置業關注熱度最高的板塊，自然非廣鋼新城莫屬。
這裡雲集了大量的品牌品質新房，規劃有大型的廣鋼公園、衆多的教育配套以及基建配套，假以時日規劃全數兌現，這裡將成爲整個芳村最優質的大型宜居板塊。起（di）點（jia）這麼高，自然產品價格也不低。
隨着省實落戶，小學部擬今年9月正式開學，學校旁的豪宅華髮中央公園更是備受關注。
▲省實小學部實景圖
擁有名校+一線南向公園景觀+低密度的優勢，華髮中央公園成爲目前報價居首的新盤。
據瞭解，項目在售建面爲92-168㎡三至四房，三房均價5.5萬元/平，四房均價6.3萬元/平。項目90%以上的產品爲全南向戶型，並以國際一線品牌交標。今年年底交樓。
項目最低的置業門檻爲92平的小三房，總價約510萬/套起步。從樣板間看，戶型設計比較緊湊，廚房空間較小。
報價方面，春節新年後產品價格約有1%到2%的漲幅。銷售表示，目前整個樓盤去貨量接近6成！
▲華髮中央公園141平樣板房
目前廣鋼新城的新盤主要基本集中在南區。葛洲壩紫郡府和保利和光晨樾是較早推出的產品。保利和光晨樾目前在售130-152平復式大戶型爲主，均價50000-60000元/平；另外還有104平和125平平層單位，均價50000元/平。
而就在保利219地王項目旁有兩個新盤：保利碧桂園公園大道和保利東郡。
保利碧桂園公園大道去年12月9日首次開盤，當時產品折後均價在4.6萬-4.8萬元/平之間。目前主要在售85-113平兩至三房，均價48000元/平，低層單位43000元/平起。銷售表示項目近期報價穩定，不過有可能3月份會有1%-2%的漲幅，具體有待公司確認後再公佈。
另外，年底全新盤保利東郡正式開放了全新的樣板間，產品爲97-103平的複式以及70-110平的平層單位，但由於新春過後集團調整了推貨計劃，目前並沒有最新的開盤時間和參考價格。
而就在金融城臨江土地成交後，廣鋼新城北區的振業天頌項目表示，這個週末仍然維持原有的價格銷售，但從週一起項目將會封盤調價。但具體調整幅度尚未公佈。
買買君總結
房價未見暴漲，仍是置業時機
多盤新春前後價格平穩 普遍漲幅約1%－2%
實地走訪得知，多數項目在售產品在春節前後價格相對平穩，新春期間也有推出一些一口價特價單位，這些單位價格會相對較“筍”。不過大部分單位都是正常銷售，因此，價格還是比較平穩。
粵港澳大灣區發展規劃正式出臺後，剛好也是春節假期結束後，項目的來訪量確實是有明顯的增加，不過來訪客戶中，自住需求型客戶佔比較多。單純因爲受大灣區規劃出臺而刺激的購買增長並不明顯。
買買君整理了走訪的6個在售項目報價，發現這些項目的報價也比較平穩，普遍漲幅在1%-2%之間，未見暴漲。
▲荔灣區樓盤最新動態一覽（來源：本站房產）
不過，對比粵港澳大灣區利好官宣後市場相對冷靜的表現。2月28日天河區國際金融城臨江地塊高價成交，且廣鋼新城南區宅地的掛牌，這兩者對樓市的刺激來得更明顯。
▲正在建設中的廣鋼新城南區
值得關注的是，今年板塊內的兩大“地王”項目有望登場。分別是位於白鵝潭板塊的臨江地塊，雅居樂華大物流地塊項目，樓面價36773元/平，有消息稱將於下半年登場；以及位於廣鋼新城南區的保利廣鋼219地塊項目，樓面價高達41582元/平！這兩個項目的登場會否進一步推高區域的房價水平？有待觀察。
從走訪項目的報價看，戶型越大，產品資源更優，價格更高。如果計劃置換改善的買家，則需要承受更大的壓力。買買君覺得，此類買家更需要適時出手。
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