廣州三舊改造 土地出讓金最低只收30%

本站房產5月14日訊 日前，廣州國土房管局制定的《關於調整我市國有建設用地使用權出讓金計收標準的通知》已經市政府同意，將於2010年7月1日起執行，屆時廣州市將實行新的土地出讓金計收標準，2005年出臺的《批轉市國土房管局<關於進一步規範我市國有土地有償使用的意見（試行）>的通知》（穗府〔2005〕36號，以下簡稱36號文）將同時廢止。按照新政策，廣州“城中村”改造安置房交易轉讓時，只需按相應用途基準地價的30%計收土地出讓金。在“三舊”改造政策支持範圍的城中村改造，按土地純收益的50%計收土地出讓金。

市國土房管局新聞發言人介紹，廣州市是全國最早全面推行土地有償使用制度的城市之一。1992年8月，市政府出臺《關於我市土地管理體制調整後申請使用土地若干問題的通知》(穗府〔1992〕94號)，開始全面實行土地有償、有期使用制度。1993年，廣州市出臺《廣州市人民政府批轉市國土局、房地產管理局<關於廣州市國有土地使用權出讓金標準的請示>的通知》(穗府〔1993〕58號)，初步規範了我市國有土地出讓金計收工作。2005年，廣州市對土地出讓金計收標準進一步進行了規範，出臺了36號文。

該發言人指出，廣州市結合土地管理參與宏觀調控、發展現代服務業、“三舊”改造、城市重點功能區建設等各項重點工作，積極對土地出讓金計收制度進行創新，使土地出讓金計收政策更好服務城市功能優化和產業升級轉型。比如：對“城中村”改造、舊廠房改作教育、研發、創意產業等方面均給予一定的支持，實行差異性的計收政策，促使“三舊”改造等重點工作的順利推進；對番禺、花都原出讓合同未明確規劃條件的，結合土地節約集約利用土地的要求和房地產價格上漲的實際，對至今尚未開發建設、銷售的商品房用地，按基準地價的平均容積率1.8作爲原出讓合同的基準容積率。

政策解答

1、哪些情形需計收土地出讓金？

答：以下情形需要計收土地出讓金：（一）1993年1月1日之後供應的國有建設用地，除依法可劃撥供地外，須辦理土地出讓手續，計收土地出讓金。（二）權屬清晰的原有歷史用地，1993年1月1日之後發生新建、改建、擴建或用途變更(含臨時新建經營性項目和臨時改變爲經營性用途)和權屬轉移，且不符合劃撥條件的，須辦理土地出讓手續，計收土地出讓金。（三）原劃撥用地及其地上建築物用於非住宅出租經營，且權屬人爲法人的，須辦理土地出讓手續，計收土地出讓金。

2、什麼是基準地價？從哪裡可以查詢到某個地段的基準地價？

答：基準地價是對城鎮各級土地或均質地域，在正常市場條件和設定土地開發條件下，按照商業、住宅、工業等用途，分別評估確定的某一基準日法定最高使用年限的國有建設用地使用權區域平均價格，包括土地取得費、土地開發費和土地純收益。

在市國土房管局網站上可以查詢到基準地價，具體查詢方式是：進入該局網站（http://www.laho.gov.cn）-->土地管理-->廣州市國有土地使用權基準地價

3、原劃撥用地及其地上建築物用於非住宅出租經營，政府是否應該收取土地收益？

答：需要，原劃撥用地及其地上建築物用於非住宅出租經營，按年計收土地出讓金，其年土地出讓金按相應用途土地純收益的4%確定。

4、原劃撥用地上私有住宅房屋（不含經濟適用住房、解困房、安居房、房改房等政策性住房）出售、交換、贈與（不含繼承）補繳土地出讓金標準是否調整？

答：原劃撥用地上私有住宅房屋補繳土地出讓金的標準由原來的基準地價的3%調整爲基準地價的4%。

5、假如一塊已協議出讓用地，現用地性質不變，在建設過程中因規劃調整或登記確權時各用途建築面積與原出讓合同各用途建築面積不符，如何調整土地出讓金？

答：協議出讓項目（工業項目除外）建築面積或建築用途調整的，經營性用途按調整前後用途的當前基準地價標準計算總價差調整土地出讓金，土地出讓金減少的，按減少額的30%退減；非經營性用途按調整前後用途的當前土地純收益標準計算總價差調整土地出讓金。土地出讓金退減額不得超過原已覈定的土地出讓金總額。

6、“三舊”改造中，舊廠房改造的土地出讓金如何計收？

答：我市對國有舊廠房改造給予一定的政策支持，改作教育、科研、設計、文化、衛生、體育等非經營性用途和創意產業等，符合劃撥用地目錄的，按劃撥方式處理，不符合劃撥用地目錄的，按綜合辦公用途基準地價30%計收土地出讓金。改作保險金融、商貿會展、旅遊娛樂、商務辦公等經營性用途的，按新舊用途基準地價的差價補交土地出讓金。

7、“三舊”改造中，“城中村”改造的土地出讓金如何計收？

答：對於村集體經濟組織或個人依法將集體建設用地轉爲國有建設用地，本着尊重歷史的原則，可暫緩徵收土地出讓金，

但村集體經濟組織自行申請補繳土地出讓金，或發生新建、擴建、改建和權屬轉移等情形，則按土地純收益計收土地出讓金。如果納入“城中村”自主改造且與舊村一併改造的，還可給予“三舊”改造政策支持，按土地純收益的50%計收土地出讓金。

8、“城中村”改造的安置房交易轉讓，如何計收土地出讓金？

答：“城中村”改造安置房交易轉讓時，按相應用途基準地價的30%計收土地出讓金。

9、工業項目用地範圍內配套的行政辦公及生活服務設施用地面積和建築面積有無限制性要求？

答：工業項目增加生產性用房建築面積的，不加收土地出讓金。但是爲了遏制用地單位多建行政辦公及生活服務設施的利益衝動，對工業項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積超過工業項目總用地面積7%或建築面積超過工業項目總建築面積14%的部分，不能視爲工業用途，應按辦公及住宅用途計收土地出讓金。具體計收標準爲：原屬政府儲備用地的，分別按辦公或住宅用途基準地價計收土地出讓金；原屬用地單位自行徵地拆遷的，分別按辦公或住宅用途土地純收益計收土地出讓金。

10、地下建築土地出讓金如何計收？

答：爲體現有償使用，鼓勵節約集約用地，地下建築應適當徵收土地出讓金。地下商業按地上商業計收標準的50％計收土地出讓金。除依法可劃撥外，其他新建地下建築按工業用途基準地價的20％計收土地出讓金。《轉發市國土房管局關於調整我市國有建設用地使用權出讓金計收標準的通知》（穗府辦〔2010〕35號）實施前未計收土地出讓金的地下建築，暫緩徵收土地出讓金。

11、按工業、倉儲、市政設施或基礎設施等用途申請用地後未按原規劃實施建設的項目，現規劃調整的，是否一律收回重新出讓？收地補償及補交土地出讓金的標準如何確定？

答：按工業、倉儲、市政設施或基礎設施等用途申請用地後未按原規劃實施建設的項目，現規劃調整爲商品住宅的，由政府收回重新公開出讓，按土地公開出讓成交價的40%返還原用地單位前期投入費用；現規劃調整爲商品住宅外的經營性用途的，按調整前後用途當前基準地價標準計算總價差補交土地出讓金；現規劃調整爲非經營性用途的，按調整前後用途當前土地純收益標準計算總價差補交土地出讓金。