業績注水花錢買榜,房企排行榜“貓膩”多

不同機構排行榜數據打架”,同一企業排名相差數十名

業績注水花錢買榜,房企排行榜“貓膩”多

花錢買榜已成爲行業內公開的秘密。爲了實現年度銷售規模,一些房企讓總包單位、銷售代理公司合作單位等假簽約,有的甚至還直接花錢提高名次

房產排行榜亂象已困擾行業多年,虛假的數據不僅誤導廣大購房者,更容易給金融機構決策部門提供錯誤信號,不利於穩房價、穩預期

排名靠前的房企,竟深陷債務危機?每隔一段時間,都會有不同機構發佈房企排行榜。新華每日電訊記者調查發現,這些排行榜經常“數據打架”,甚至同一家企業在不同榜單的排名相差數十名。

對於房企排行榜的真實性和準確性,質疑聲一直不絕於耳。有業內人士表示,房產排行榜亂象已困擾行業多年,虛假的數據不僅誤導廣大購房者,更容易給金融機構和決策部門提供錯誤信號,不利於穩房價、穩預期。

榜單藏“貓膩”,數據注水多

目前,房地產行業比較知名的榜單,分別由易居企業集團下屬的克而瑞研究中心上海易居地產研究院中國指數研究院、億瀚智庫等第三方機構發佈。

這些評測機構每隔一段時間,都會從拿地、銷售、淨利潤、負債和融資等不同角度,對房企進行排名。記者將這些排行榜進行對比,發現存在着較大差異

在中指控股、中國指數研究院聯合發佈的《2020中國房地產百強企業研究成果》榜單上,近來屢屢拋售資產、債務纏身,且被穆迪將評級展望由穩定調整至負面的泰禾集團,名列第31位。在這一榜單中,泰禾2017年排在27位,2018年、2019年穩居第23位。而在上海易居房地產研究院、中國房地產業協會發布的《2020中國房地產開發企業500強測評研究報告》中,泰禾集團非但沒有進入100強,甚至在整個榜單中都難尋其蹤影。

和泰禾類似,浙江佳源集團在中國指數研究院百強榜單上位居38位,但在上海易居房地產研究院榜單上卻消失了。

此外,在中國指數研究院今年的榜單上,不少知名企業也都不見蹤影,如2019年銷售額位居行業第8的新城控股地產、知名房企金地地產等。

易居研究院發佈的2018和2019房地產企業產品力排行榜中,有的企業排名一年內發生巨大變化。如2018年50強榜單中,並沒有碧桂園,而2019年這家企業排行突然暴漲至第19位。

不同機構發佈的榜單,甚至同一機構不同年份的榜單,爲何存在明顯差異?多位業內人士介紹說,造成這一現象的原因,一是房企給機構的數據不一樣,或存在數據注水。

中國(深圳)綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁表示,部分房地產銷售數據“虛胖”。比如故意強調數字較高的合同銷售額,對權益銷售額比較淡化,希望用更大的銷售額數字,提高企業的行業地位、影響力。

更大的可能是,房企與榜單發佈機構存在諮詢合作關係,也就是常說的花錢買榜。

事實上,花錢買榜已成爲行業內公開的秘密。朗詩集團董事長田明曾公開表示,爲了實現年度銷售規模,一些房企讓總包單位、銷售代理公司、合作單位等假簽約,有的甚至還直接花錢提高名次。

在中原地產首席分析師張大偉看來,排行榜是驗證一家房企實力最直觀的方式,於是美化數據便成爲行業公開的秘密。“房企通常會與第三方榜單發佈機構進行合作,合作費用關聯到排名的高低,從幾十萬到上千萬不等。”

某位參與到榜單運作的閩系房企品牌營銷負責人向記者透露:“公司連續多年和相關的第三方機構有合作。中小型房企更看重榜單的排名,合作費用都是百萬起步。”

事實上,排行機構的權威性也早就存疑。2016年7月,民政部公佈第九批“離岸社團”“山寨社團”名單,中國指數研究院的名字赫然在列。儘管如此,多年來,中國指數研究院仍每年發佈榜單。

排名是房企最好的廣告

規範的房企排名對普通購房者產生了誤導。很多人認爲企業排名好,買房更放心,但事實並非如此。泰禾集團今年不斷被爆出深陷債務危機,北京、上海、杭州多地項目停工,一些業主一邊租房,一邊還貸,走上維權之路。

另一方面,業內人士認爲,除了帶來曝光度和知名度,榜單更重要的作用是爲融資提供支撐。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲,對房企來說,誇大業績一方面有利於展示公司實力,另一方面也有利於企業融資。

“不少金融機構,只對100強房企或50強房企發放貸款。如果不在榜單之上,企業利率成本可能就要擡升,甚至無法得到融資。”李宇嘉說。

北京一家商業銀行信貸部相關負責人告訴記者,在從嚴調控房地產的背景下,不少銀行會要求融資的房企是百強,這也推動了榜單造假的利益鏈條。

“目前由於沒有政府披露的排行榜,市場只能依賴中介機構的發佈”,張大偉說,房企在境內金融機構融資、信用評級、海外發債,都依賴第三方機構給出的排名。

“排名是房地產企業最好的廣告。不管是房企引入合作方,還是地方政府土地出讓或項目招商引資,都會看重排行榜。”張大偉告訴記者。

排行榜數據亂象帶來諸多危害。李宇嘉認爲,人爲擡高的房企業績數據,給金融市場、信用評級提供了錯誤的信號,不利於金融機構作出合理的信用評價和貸款准入。

“當前房地產行業普遍面臨着融資難題,不少中小房地產企業存在一定程度的兌付危機。倘若資金鍊緊張的中小企業依靠買假排名包裝融資,很容易引發金融風險。”張大偉說。

去年,上市房企中國奧園集團實際銷售數據,與機構排行榜估算的合同銷售額存在一倍差距,引發股價大跌。房企佳源集團2018年公佈的銷售額爲201.8億元,但一些第三方榜單統計的數據卻是875.5億元,600多億元的差距讓輿論質疑數據真實性。

專家指出,一些第三方機構大幅誇大開發商的各項數據,容易人爲製造房地產市場火爆局面,不利於穩房價、穩預期。

明知注水,仍難以有效監管

多位房地產市場監管人士建議,數據注水的歪風邪氣影響行業健康發展,要儘快出臺舉措加強監管,規範第三方評估行業。

在一些業內人士看來,開發商銷售數據統計的口徑多元、混亂,客觀上給數據注水亂象提供空間。李宇嘉說,比如銷售既可以是流量金額,也可以是權益金額,既可以網籤口徑統計,也可以開發商認購口徑統計,這都帶來了統計口徑的多元和混亂。

同時,相對於開發商合作層面的中介機構、研究機構的統計,政府網系統確認的銷售數據相對滯後。“這就造成了明知數據注水,監管部門仍難以有效監管。”李宇嘉說。

多位業內人建議,規範榜單發佈,應剝離房企諮詢業務與第三方發佈機構的利益綁定。

“從國際經驗來看,行業排行榜的主要發佈者,一般是具有公信力、公允的行業協會,或龍頭中介組織”,李宇嘉說,但在國內,由於行業誠信體系建設還不完善,大家認可的、具有公信力的第三方評估組織比較少。

他建議,要加強行業自律建設,培育有公信力的行業協會,由他們來直接發佈榜單,或加強對業內第三方評估組織的監管。

在張大偉看來,要剝離諮詢業務與排行榜發佈業務的利益綁定,健全企業誠信的評價、查詢和服務系統,加大失信成本力度,對於市場主體和羣衆舉報的違規發佈,加大懲戒的力度。

還有專家建議,應加大對造假房地產企業和榜單發佈單位的處罰,建議榜單可直接掛鉤稅務部門,由各地稅務部門按榜單數據調查房地產企業繳納稅收。 (記者烏夢達、董建國、郭宇靖孫飛