易憲容》房市調控政策 壓不住市場炒作

北京房地產「317新政」是中國這一波樓市調控主要標誌，已經兩年過去了，其效果如何？不同的人，使用不同的資料，所得出的結論是不一樣的。但有一個基本的共識就是，在一系列的政府行政性房地產調控政策出臺之後，2017年3月之前的房地產瘋狂上漲價格基本上穩定了下來，或有人所說的北京房價預期開始穩定，和國內投資者開始在不斷地退出市場。不過，這只是一種表面的現象，實際效果如何我們還得進行更爲深入的分析。先以北京爲例。

一是北京市場樓市調控的一項重要政策就是住房銷售模式重大轉變。限價房、限競房、公共產權住房成了這次樓市調控後住房市場的主力。比如2018年6月以來，大量「限競房」上市售賣，一些地塊在出讓時規定了70/90政策，即建築面積90平方米以下住房面積所佔比重需達到70%以上。根據北京市住建委提供的資料顯示，2018年，全市新建商品住房供應8.46萬套，較2017年翻了一番。其中，限房價專案和共有產權住房專案分別上市2.4萬套、2.6萬套。相比翻了一番的新建商品房供應量，2018年，新建商品住房網籤4.1萬套，較上一年增加約26%，成交增長略顯不足。

政府這樣人爲控制價格的房地產銷售模式，即房價限制在一個價格點位上，因爲周邊的二手房價格變化或下跌不能低於這個點位，希望能夠起到一石三鳥之用，即滿足北京市居民住房購買，也可增加住房供應量和保證GDP增長，更重要的是讓房價穩定在政府所希望的水準上。但實際上，住房供給是增長了，以人爲的方式來控制房價，可能讓整個房地產市場價格機制完全扭曲，沒有價格機制的市場根本上就不存在房地產市場。

二是根據我愛我家市場研究院的資料，「317新政」實施首年，北京全市二手房均價下調，首年降幅約爲18%。新政第2年，房價基本保持穩定，目前均價水準與2018年3月基本持平，保持穩定。房價在2018年上半年曾出現小幅上漲，下半年小幅回落，到目前處於價格比較穩定的狀態。而貝殼研究院的資料顯示，2017年「317新政」調控後，北京二手房價格連續9個月下跌，累計跌幅13.5%。2018年全年均價同比下跌3.3%。進入2019年，隨着前期積壓需求的釋放，均價止跌。鏈家資料顯示，2019年2月北京二手房均價爲59898元/平方米，較2017年3月的高點仍下跌11.3%。對於這些房地產仲介所統計的資料，其權威性如何不得不在下面分析。

三是「317新政」出臺至今已有兩年。兩年來，根據中原地產的統計，截至3月14日，北京新房成交50643套，比新政出臺前兩年的（2015年3月18日至2017年3月17日，下同）92281套，下降了48.5%。再從房價表現上看，2019年2月北京二手房均價爲每平方米59898元，較2017年3月的高點仍下跌11.3%。按照這些資料，北京市的「317新政」調控效果顯著，不僅住房成交量大跌或腰斬，而且二手房的價格也下跌了10%以上。

對於上述兩組資料，與國家統計局所公佈歷年的資料差別較大。房地產仲介機構這些資料不知道是如何計算出來的，其權威性當然值質疑。因爲，一個很簡單的道理，如果「317新政」讓北京市二手房的房價下跌18%，不僅住房投機炒作者早就會退出市場，而且北京房地產市場價格上漲預期肯定會全面逆轉，但是這種情況並沒有發生。同樣，如果北京「317新政」兩年房價下跌了11.3%，北京市的住房投機炒作者也會完全退出市場，房地產市場價格上漲預期也完全逆轉，但這種情況沒有發生，政府一直肯定北京市的房價是穩定的。

當然，從國家統計局70個大中城市的房價變化資料來看，房地產仲介機構所統計的情況並沒有發生。從國家統計局公佈的資料來看，2018年2月，北京市的新房價格環比下跌了零點三，同比也是下跌零點三；二手房價格環比下跌了零點五，同比下跌了四點六。2019年2月，北京市的新房價格環比下跌了零點二，同比也是上漲二點九；二手房價格環比上漲零點二，同比下跌了零點七。

也就是說，根據國家統計局的資料，經過兩年的房地產政策調控，北京市的房價，新房的價格同比上漲二點六，二手房的價格同比下跌五點三，而不是上面所說的第一年二手房價下跌了18%或兩年來二手房的價格下跌11.3%。而從北京市房地產市場情況來看，國家統計局的資料不僅更爲權威，而且更符合市場實際。

還有，上面所報導的說二手房的價格從高點下跌了11.3%，其實意義不大。因爲，這個高點有可能不是成交價，而是賣者或房地產仲介機構所報出來的價格。更重要的是這個高點是前面把價格炒到天上去的時候的價格，以此來確定房價的上漲下跌更是失去了意義。因爲，在這個高點之前，房價瘋狂上漲到天上去了。比如，如果以2015年底爲基數，到2018年2月，北京新房的價格上漲了34.7%，二手房的價格上漲了46.7%。同樣以2015年底爲基數，到2019年2月份，北京新房的價格上漲了38.6%，二手房的價格上漲了45.6%。

也就是說，早幾年北京市的房價漲得這樣高，無論是新房，還是二手房都是如此，「317新政」調控政策出臺後北京的新房價格同比上漲二點六，二手房的價格同比只是下跌五點三，這樣些微的調整，只能說明北京房價在政策出臺後沒有變化，仍然在高房價上徘徊，即使認可上面所說的二手房價的下跌11.3%，也不及前面上漲46.7%的四分之一。比如說，2019年2月北京二手房均價爲每平方米59898元。如果這個住房價格以房價收入比來衡量，對北京市的絕大多數居民來說，應該是天方夜譚的事情（即2017年北京市居民年收入爲101599元，如果家庭父母收入購買一套100平方米的住房，需要近600萬元，這個家庭房價收入比達到30，北京市房價處於極高的水準上）。北京市房地產調控兩年，要讓房價迴歸理性只能是猴年馬月的事情。

「317新政」房地產調控政策出臺後，房價變化是這樣，其銷售量下跌，以高點來比較更是沒有多少意義。因爲，作爲一種以投資炒作爲主導的房地產市場，再加上銀行金融槓桿推動，在房價瘋狂上漲，其交易量立即會快速上漲，這就如早幾個星期中國的股市一樣。但是一旦這種房價瘋狂上漲停止時，並採取各種行政性調控政策時，其交易量迅速下跌則是十分正常。也正是因爲「317新政」房地產調控政策出臺之後，房價則停留在那個高點徘徊，而住房交易量急劇下降，正好說明了這是一個完全投機炒作的住房市場。否則，如果住房是一個以消費爲主導的市場，那麼它肯定會隨着交易量快速下降而讓房價隨之向下調整。但是在北京市「317新政」之後，房地產市場並沒有出現這種情況。

當一個城市出臺如此之多的房地產調控政策，或歷史上最嚴厲的房地產調控政策，但卻無法讓這個市場迴歸到十九大報告所要求的「房子用來住的，而不是用來炒作的」市場定位上來，也沒有改變房地產市場的性質，那麼要說這些調控政策有多少效果，對絕大多數中低收入者有利，基本上是談不上。所以，目前北京市政府希望增加保障性住房供給來解決這些問題，這樣做是會好一點，但可能還是杯水車薪。因爲，住房市場的問題只能通過市場的價格機制纔能有效果。否則香港的住房市場公共住房比重佔50%以上，但居民面臨的基本居住問題仍然很嚴重。而香港還只是一個只有700多萬人口富裕的城市，對於中國14億人口來說，能夠保障性住房能夠解決的人口畢竟是少數。

「317新政」對北京市房地產市場影響最大的可能是商住房。兩年來，遭受打擊最大、跌幅最大的是商住房。據中原地產統計資料顯示，房地產調控兩年來，商住房實際簽約量僅有9000套，比此前下降了91%。也就是說，「317新政」房地產調控政策基本上把這類市場打得趴在地上。不過，這是小衆市場，對絕大多數人影響不大。所以，對於北京「317新政」有一定的效果，但由於行政性調控政策用得過多，房地產調控的經濟槓桿沒有真正落實，比如用稅收政策把投資及消費在事前、事中及事後嚴格區分，放開土地市場加快住房租賃市場的發展，重新釐清房地產市場發展模式等都是大有空間的。這些政策是把北京房地產市場帶向持續穩定發展的重要方面。

北京市的情況是這樣，上海、深圳，及二線熱點城市房地產市場情況也差不多。至於廣州，及其他二線城市，房地產調控政策出臺之後，基本上處於量價齊升的態勢。比如，西安、三亞、南寧等城市量價齊升更是瘋狂。

可以看到，中國的這一輪的房地產政策調控是從2016年開始。2016年政府不僅提出了「只住不炒」房地產市場發展的基本原則，而且之後各地方政府也推出了許多不同的行政性的房地產調控政策，但是這些房地產調控政策只是先把一線城市及二線熱點城市瘋狂上漲房價遏制住，但隨着各地方政府出臺的房地產行政性調控政策越來越多，這種一線城市房價上漲的瘋狂或房價上漲趨勢很快向全國各地蔓延。從一線城市，到二線城市、三線城市，最後到四線及以下的城市。也就是說，國內房地產市場調控3年，中國各城市的房價幾乎都上漲了一遍。

而且這種房價的上漲還在繼續。2019年2月，全國70個大中城市資料表明，二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲12.0%。三線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲11.1%，而三線以下城市的房價上漲幅度可能會比這還要大，實際房價上漲的幅度肯定要比這種上漲要誇張許多。因爲中央政府要地方政府穩房價，哪個地方政府官員敢用烏紗帽來違背？所以，地方政府都把當地的房價控制在中央政府要求的範圍內。正因爲，幾年來的房地產調控，中國各地城市的房價普遍上漲了一遍，中國的住房面積及住房銷售金額增長也一直在創歷史記錄。儘管2018年沒有早幾年那樣誇張，但是住房銷售金額增長速度仍然高15%以上。

中國房地產市場這樣的格局，即房價還在上漲（如果房地產市場價格不上漲，房地產市場馬上出問題），住房銷售還在創歷史記錄，這是政府願意看到的，也是要達到目標。如果中國的房地產市場價格下跌，那麼全國的房地產泡沫、土地財政、地方政府債務風險、GDP增長等所有的一切問題都會暴露出來。這就是這幾年房地產市場調控的效果。

但是，這樣的房價持續上漲20年了，還能夠持續嗎？這不僅會讓已經有30多兆元的住房按揭貸款居民債務加重，也會全面阻礙中國農村居民城市化的進程，及全面提高城市企業的營運成本、勞動力用工成本，增加中國金融體系的風險。如何平衡這些問題，就得看中國政府智慧了。（作者爲青島大學經濟學院教授）