引Reits進場 活化長照金流

除了銀行給予融資協助，還有哪些方式可以讓安養機構的推動者、營運者可以進而活化金流？對此信託公會正在推動平臺建立跨業聯盟外，建商及安養機構的營運者也同時建議另一套可同步進行的辦法，就是引Reits（不動產信託投資基金）進場。

揪不動產業者當隊友

一手催生烏日合勤共生宅的合勤健康事業董事長李柏憲，歷時近四年，將位於臺中烏日的合勤共生宅從無到有打造出來，在歷時快四年的過程中，透過對於周邊合作伙伴，乃至於其他同業的觀察，李柏憲深刻領悟，要讓更多不動產開發業者一起來共襄盛舉，迎戰銀髮海嘯，更多金流得以活化來產生更多的良性循環勢在必行，對此他特別推薦Reits。

對於Reits在活化安養機構所能發揮的功能，李柏憲說明，透過信託來發行給一般的人來持有該標的物，營運者只要致力於把營運更優化即可，這種分工可充分減輕營運者的資金壓力，讓建築物從期初的投入（土建融），到第二階段要作長期營運，乃至於到有足夠入住者的階段，都能順利銜接，進而可以發揮長期的資金活化、再複製新的銀髮住宅的功能。

他分析，當安養共生宅的使用率或出租率夠高，例如有七、八成時，就可開始進行Reits規劃，後續若有第一檔銀髮、養生宅的Reits問世，將更可活化長照及安養產業的金流。透過Reits，可讓建商在銀髮住宅蓋好之後，獲利了結，轉化爲現金離開，然後由想作財務投資，或是爲了日後退休養老生活規劃的投資者來接手，在金流的循環上直接透過資本市場就達到媒合。

至於如何進行Reits？李柏憲建議，可以直接跟銀行作搭配，也可再結合資產公司，由該資產管理公司來作產品的包裝，和銀行搭配發行亦可。

政府可考慮新安養基金

李柏憲亦建議，政府未來也可發展出一套新的「安養基金」，爲高齡者給予空間滿足、相關照顧的銀髮安養宅或營運單位，向政府的基金來申請，通過的話給予資金的挹注，以政府基金來導入，如此就能提供中小型業者更多發展銀髮產業的奧援，偏離目前大部分都只有大財團才能作長照養生產業的型態。

李柏憲也看好未來有可連結銀髮住宅的保單商品問世。他進而分析這種理想中的新型保單脈絡指出，第一階段開發商把建物蓋好，先滿足市場對銀髮住宅硬體設施的需求，第二階段營運單位承諾品質、投報率等價值時，壽險公司也會願意長期持有這棟建築物，包括接下來在保單到期時，可讓保戶轉進來到此空間居住，用這種實物給付的方式，讓保戶入住銀髮住宅的需求能得到滿足。