“嬰兒潮”支撐了中國住房“剛需”？
中國的住房需求是由投資性因素主導的，還是居住性因素主導的？各界對此爭論不休。
筆者無意對此進行全面論述，本文僅就對通常被認爲是影響居住性需求的一個非常重要的因素人口的年齡結構和性別結構進行一點初步的探討。
人口的年齡結構和性別結構決定了一個國家的住房需求的中長期趨勢。
住房需求的代際繁榮
與被擠壓的“80後”一代
一般來說，一個人在20歲左右開始工作，25歲-34歲成家並首次購置住房，之後進入事業高峰，60歲之後逐漸退休。
由此可見，25歲-34歲年齡段人羣是首次居住性購房需求的主要羣體（也有學者將20歲-40歲列爲主要購房年齡段，爲了下文的數值分析才取了明確的上下界限，實際上這隻能算作一個模糊的區間）。
因此我們可以分析這一年齡段的人口在總人口中的比重及其總量，以求對居住性住房需求做一些（顯然是非全面的）分析。
首先可以看看美國和日本的例子。在美國，第二次世界大戰結束後，高出生率持續較長時間，被稱爲“嬰兒潮”。
這批人主要在1946年至1964年出生，總數約有7800萬人。1969年之後，美國這一代“嬰兒潮”逐漸進入25歲以上的年齡段，美國住房需求急劇增長，引發了美國第二次世界大戰之後的第一次房地產繁榮。
到了1990年代中期之後，美國最早的“嬰兒潮”的下一代都已經開始進入購房年齡段。而“嬰兒潮”一代自身則開始進入中年期，富裕者開始追求更高檔住宅的消費，而更多的低收入人羣（特別是少數族裔）則在政府支持下，藉助金融創新的手段購得住房，形成了“次貸”。
2006年左右開始的美國次貸危機，既是美國短期房產泡沫的破滅，也是一個長期的、更大規模的代際性房產泡沫的破滅，因爲自此開始美國的“嬰兒潮”一代開始進入退休年齡，逐漸退出房市。
日本二戰之後也出現了“嬰兒潮”。1945年至1950年內平均人口增長率高達3.12%。這一代“嬰兒潮”在20世紀70年代，形成了日本住房市場可觀的需求羣體，因而爲當時的日本房地產繁榮貢獻了力量，更重要的是爲隨後的日本第一次地產泡沫破滅後的再次繁榮提供了支撐。
在1980年代末，日本第二次房地產泡沫的生成和破滅中，由於這一代的“嬰兒潮”已經開始進入中老年，而其他代際的人口也未能形成住房需求的有力支撐，從而導致此次泡沫破滅後，日本的房地產行業乃至整個國民經濟一蹶不振，長達20年之久。
中國在1949年之後，也出現了明顯的“嬰兒潮”現象（見圖1）。不過中國的“嬰兒潮”較美國、日本戰後的“嬰兒潮”有所不同。
自1951年開始到1971年結束長達20餘年時間內，中國人口的出生率都在30%。以上（大饑荒時期除外）。持續時間較其他國家長，這可能跟1959年至1961年大饑荒人口大量損失之後的補償性生育有關。也有人將大饑荒前後兩波出生率高峰視爲兩次“嬰兒潮”。
中國“嬰兒潮”形成的首次購房年齡人羣對住房市場的影響與國外不同。例如，如果按照國外的經驗，25歲-34歲作爲首次居住性購房的主要羣體，那麼從1970年代中期開始，中國就應該迎來購房需求的高峰。
而到了1990年代末期，中國嬰兒潮這一代實際上就已經開始步入中年了。但是實際上，雖然自1980年代開始，中國的住房制度就不斷地改革，但只有到了1990年代末，才實行了徹底的市場化改革，購買商品房才成爲人民滿足居住需求的首要選項。
因此，如圖2所示，在1990年代末，中國房地產市場化改革真正搞起的時候，中國25歲-34歲年齡段的人口，無論是其總量，還是其在總人口中的比重，實際上都已經處於甚至邁過了峰值。中國房地產市場真正火爆的近10年，該年齡段人口的比重和總量實際上是迅速下降的（如果以20歲-40歲年齡段爲首次購買年齡段人羣，趨勢也大體相同），真是奇哉怪哉。
可見，中國房地產市場近十年來的繁榮，是與正常的人口年齡結構相錯位的。
當“嬰兒潮”一代已經步入中年時，他們才真正告別了“筒子樓”、“棚戶區”（或者農村老家的瓦房），迎來了真正屬於自己的商品房。並且，他們擁有的屬於自己的產權房，在起初很多都是以極爲低廉的象徵性價格所購買的“房改房”等。
在其後不多久就開始的中國房地產市場“黃金十年”中，這些住房的名義市場價值大幅升值，給這一代人帶來了很大的“財富效應”。嚐到“甜頭”之後，面對房地產的繁榮，這一代人也開始購買更好的住房，以求改善居住條件，或者直接以投資爲目的。
這給在近些年才首次進入居住性購房市場的年輕一代，帶來很大的擠壓。仍以出生率爲衡量標準，雖然1970年代末開始，中國的計劃生育大大強化，但作爲“嬰兒潮”的下一代，1981年開始，中國的人口出生率再次回升，超過20%。，直到1990年，整個80年代中國的人口出生率一直保持在20%。以上，但之後迅速下降。
因此可以說，整個“80後”一代是中國的第二代“嬰兒潮”。1981年至1990年平均每年出生人口高達2300萬人，較1970年代和1990年代平均每年都要高出250萬人。但是，當80後這一代在21世紀頭十年的中期開始進入購房年齡段的時候，中國的房地產市場已經繁榮的一塌糊塗。
這羣年輕的“80後”進入購買年齡段之後，對中國的住房市場影響是非常深刻的。他們組成了住房市場中的所謂“剛性需求”。
這羣準備首次購買住房的所謂“剛性需求”者，是否進入市場取決於他們對市場的判斷。當市場基本面或者其他因素驅動住房價格上漲時，對價格上漲將導致更加無法負擔的擔憂，通過口耳相傳使得購買住房的意願更強，從而價格上漲的勢頭更猛。
與被誇大的“丈母孃”需求
除了人口的年齡結構，我們還可以對中國人口的性別結構對住房需求的影響進行探討。
最主要的性別比概念是出生人口性別比（男孩數/女孩數）。在一個自然的人類社會中，正常的出生人口比應該是每100個女孩，對應106個左右的男孩，這樣的出生人口性別比是長期人類演化的結果。但是在根深蒂固的“重男輕女”傳統思想影響下和計劃生育政策共同影響下（當然還有B超和流產的現代技術的影響），中國自1980年代開始，出生人口性別比就不斷走高，到2000年升高到115，2005年升高到120。雖然最近幾年出生人口性別比有所下降，但到2011年仍高達117.78。
如果按照簡單的線性推演， 2005年出生的男孩子，當他們長大時，會悲傷地發現，他們當中每六個人至少有一個找不到同齡女人做老婆。當然由於在每個年齡段，男孩、男人的死亡率都要高於女孩、女人，因此實際情況會好於1/6。
理論上，這一偏離自然的性別比，會對住房的需求，從而價格，產生重要影響。男多女少，必然意味着在婚姻市場上，男性將面臨激烈的競爭。丈母孃要求自己的準女婿必須要有房子才肯點頭，從而導致住房市場的“剛需”居高不下。
魏尚進教授和他的合作者在2012年的長篇論文中嚴格論證了性別比造成的婚姻市場競爭加劇對房價的影響。
他們研究發現，性別比惡化推動家庭購買更大更貴的住房，而租金回報率隨男女性別比的提高而降低，因此，性別比的失衡確實推高了房價以及房價租金比。具體而言，如果考慮性別問題的內生性以及數據的測量誤差等問題，性別比提高6個基點可以帶來房價10.62%的上漲。
但這一邏輯並非如此簡單。由於出生人口性別比只在個別年份纔有公佈，且由於低年齡組女孩漏報、瞞報等原因，人口專家一般認爲中國目前公佈的人口出生性別比略有誇大（但是誇大程度並不大，無法從根本上否定上述說法）。
因此我們使用5歲-9歲年齡段的性別比來反映中國人口的性別失衡現狀，這一時間段屬於入學年齡段，相對較爲準確。如圖3顯示，中國此年齡段的人口性別比隨着時間推移顯著提高，從中似乎可窺見未來婚姻市場的激烈程度。
此外，我們也使用我們通常使用的首次購房年齡段25歲-34歲，以及爲購房做準備的年齡段20歲-24歲的性別比。
由於出生人口性別比到成年人口性別比存在時滯，且男女在各個年齡段的存活率不同，因此以上這幾個數據不能做水平比較，但他們反映出的趨勢應該是可信的。
圖3顯示，成年人口的這兩個年齡段中的性別比均從2005年、2006年左右開始迅速上升（這是1980年開始上升的出生人口性別比的滯後反映）。如此看來，性別比的失衡，的確有可能是近年來房價高漲的潛在原因。
不過，我們也應注意，成年人口性別比開始上升的節點實際上晚於中國城市住房價格快速上漲的開啓年份，因爲早在21世紀剛開始的兩三年，房價的高漲已經引起了學術界和社會各界的廣泛關注。
另外一個因素也應該影響到婚姻市場的性別比和競爭程度。那就是，女青年在尋找婚戀對象時，往往並非其同齡人，而是要高出幾歲。一般要高出三歲左右，城市可能更高。
由於統計數據的限制，這裡計算高出5年的男女性別比（只是粗略反映一個趨勢，不做具體數值的結論），即用25歲-34歲的男青年人口數與20歲-29歲的女青年人口數之比來代表成年人口性別比和婚姻市場的競爭程度。
圖3顯示，雖然以同齡人性別比衡量的婚姻市場競爭程度加劇了，但是粗略考慮到年齡因素後，婚姻市場的競爭程度從1990年代末中國住房市場開始繁榮之後，實際上是大幅、快速下降的。
原因不難解釋，例如在2005年的時候，25歲-34歲的男青年，是在1971年-1980年出生的，而20歲-29歲的女青年，是在1976年-1985年出生的。由於從1980年開始到1990年結束，中國人口出現了1949年以來的第二波“嬰兒潮”，因此這一錯位的男女年齡段人口是大爲不同的。
如果上文的分析邏輯是可信的，那麼考慮到1990年開始的出生率大幅下降，以及1980年代開始出現的出生人口性別比失衡，未來的男性在婚姻競爭市場中，會面臨越來越激烈的競爭，並且比出生人口性別比反映出來的還要嚴重，這確實會影響到未來的住房需求和住房價格。
總結而言，與其說是年輕人的“剛性需求”和“丈母孃”需求支撐了住房市場的居住性需求和住房價格，不如說是投資性需求者認爲年輕人的這些“剛性需求”會支撐（未來的）住房價格。
在這一邏輯下，投資性需求者預期未來會有更多的居住性需求者可以承接他們以投資目的所購買的住房，從而積極入市；而居住性需求者也反過來受到投資性需求者的影響，他們面對由投資性需求者不斷推高的房價，也不得不時刻準備着，以求隨時儘早地入市購房，以免在未來造成更加難以負擔的局面。結果就是，包括已經嚐到甜頭的投資性需求者和年輕人在內的越來越多的購買者都涌入房地產市場來搶購，從而推動了住房價格的上漲。