越秀區6所中小學合併，廣州學位房市場出現調整
2017年開年不久，廣州學位房市場生變局。越秀區將6所中小學進行合併調整，其中包括省一級名校小北路小學。業內人士認爲，學區化是近年來廣州爲促進教育均衡發展推出的新措施，傳統教育強區學校調整變化，對於政策反應敏感的學位房市場來說，影響深遠。
市場現狀
繼五羊中學、五羊小學、東山實驗小學納入培正教育集團，東環中學、廣州市第四十中學納入育才教育集團，廣州中心城區越秀區的名校格局再次變化。近日，越秀區再次啓動轄區多所中、小學校合併調整。其中，越秀區小北路小學和天秀小學合併，校名使用“越秀區小北路小學”，撤銷“越秀區天秀小學”校名。廣州市長堤真光中學和廣州市真光小學合併，辦成九年一貫制學校，撤銷兩校原有校名，新校名爲“廣州市越秀區真光實驗學校”(名稱待定)。除此之外，廣州市鐵二中學和越秀區鐵四小學合併，辦成九年一貫制學校，撤銷兩校原有校名，作爲廣州市第七中學鐵鷹校區(名稱待定)。廣州市鐵二中學、越秀區鐵四小學均位於廣州市越秀區“西片區”的站西路機山一巷，距離位於“東片區”的廣州七中學校距離較遠。不過，記者瞭解到，目前官方已明確的是，合併後的廣州市第七中學鐵鷹校區，將由廣州七中統一管理，兩校區同一校長。
越秀區這次學校調整，引發了一些學位房家長在網上論壇和微信羣裡熱議：“幸虧買了天秀小學的學位房”、“買學位房還靠譜嗎”……大家心態各異。對於準備購買越秀區學位房的家長來說，選擇學位房又有了新變數。
業內人士認爲，與一般二手房主買家看重小區內部配套不同，學位房的買家主要主要看二手房周邊的學校，學校名氣越大，二手房越受市場追捧，因此學位房市場向來對學校招生地段調整反應敏感。越秀區一位房地產中介人員告訴記者，現在在他的購房交流羣和微信裡，已經開始轉發類似“低價買天秀學位房，享省級小北路小學教育”的購房信息；而春節前歷來是二手房市場旺季，學校合併調整消息發佈後，一些之前還在觀望學位房的買家，擔心業主心態會受影響，開始預約看房。
某媒體廣州二手房高級分析師盧佩婷認爲，這次學校調整，明顯特點是學校升級和學區均衡化：合併的6所學校中，越秀區一級的天秀小學與省一級小北路小學合併，晉升爲省級學校；而鐵二中學和鐵四小學合併、長堤真光中學和真光小學合併，都是從小學到初中的九年制學校，對於越秀現階段採用的“小學近地段入學、中學電腦派位”的入學來說，是一種教育新嘗試，各個片區，通過學校名氣的“以強帶弱”，拉動整個學區的教育均衡化發展。
部分學位房業主看好後市“轉售爲租”
除了購買學位房的家長關注學校調整，學校合併的變化也給業主心態帶來影響，孟女士是天秀大廈的業主，上週末得知天秀小學和小北路小學合併後，覺得未來天秀的學位房市場潛力很大，於是很快聯繫中介將已經放盤的二手房撤下，改售爲租，打算等到接下來學位房成交旺季時再出售。
“天秀小學是區級，和省級名校小北路小學結合後地位提升，相關學位房會更有競爭力”。某媒體廣州二手房電商運營總監黃文鋒告訴記者，在名校扎推的越秀區，天秀小學的學位房並不具備很強的競爭力，對口樓盤如天秀大廈作爲電梯樓，二手房放盤價在2.5萬~3萬元/m2，而小北路小學對口的電梯樓盤北秀花園放盤價5萬元/m2左右，樓梯樓小北路小區放盤價也在3萬元/m2以上。和小北路小學相比，天秀小學的學位房市場價格較低，天秀小學和小北小學對口的電腦派位中學一致，都是執信中學、十七中學等名校，入讀中學的範圍相同，因此，對於想買省級名校學位房的家長來說，如果資金受限，兩所學校合併後，可能會考慮轉投價格較低的原天秀小學學位房。
此外，黃文鋒認爲，由於越秀區鐵四小學原本對口的中學就有廣州市鐵二中學，因此廣州市鐵二中學和越秀區鐵四小學合併對於學位房範圍來說影響較小，不過合併後作爲省一級中學廣州市第七中學鐵鷹校區，對於越秀礦泉區域來說，名校資源較弱，在學位房市場中熱度並不高。鐵四小學對口多爲礦泉一帶的散盤，老舊樓梯樓爲主，二手房放盤均價在2萬元/m2以下，成立第七中學鐵鷹小區，無疑是利好政策，將告別該區域無省級名校的局面，勢必增加區域教育的競爭力。
新合併的真光小學和長堤真光中學，合併前也是對口電腦派位的關係，歷史發展悠久，學位房市場以樓梯樓爲主，對口的樓盤如萬福路小區、越秀南路小區，放盤價在2.5萬~3.5萬元/m2之間，現在廣州中小學多爲獨體，兩者合併成立爲“廣州市越秀區真光實驗學校”，作爲九年一貫制的學校，對於學校品牌來說，合併後勢必整合教育資源。
盧佩婷認爲，越秀雖然是教育強區，但其實區域內的名校分佈並不均衡，比如東風東—農林下路一帶，聚集的有東風東路小學、農林下路小學等多所名校，對口的中學也有省實中學、第七中學等省級中學，從小學到中學的教育資源都比較優質，屬於越秀學位房市場的搶手地帶。學校調整合並後，名校的範圍擴大，買學位房的家長選擇更多，可能會轉投同樣可以入讀名校但學位房價格相對低窪的地段，轉移學位房購買熱度。
業界分析
原名校學位房價格將長期堅挺
記者走訪發現，學位片區化，受影響較大的是新晉學位房。一些以往地處非名校招生路段的二手房源，搖身變成搶手的“名校盤”。
早在去年4月份，華成小學併入省一級華陽小學後，就有部分家長放棄高價華陽小學學位房，轉而購買華成小學學位房。華成小學變成華陽小學華成校區，可享受華陽小學的教育資源，華成小學原招生地段變爲華陽小學學位房，華成小學對口直升的中學由天榮中學變爲廣州市第47中學。目前，華陽小學對口的電梯樓盤僑林苑、富力天河華庭，市場放盤價在5萬~6萬元/m2，華陽小學華成校區對口的電梯樓盤天譽花園，放盤價在4萬元/m2左右。
方圓地產首席市場分析師鄧浩志認爲，在優質學位資源緊缺、教育資源尚未達到合理均衡的現狀下，廣州學位房的價格將始終堅挺，尤其是越秀、海珠、天河等老城區的優質學位房。學位房與學位房之間，價格差距仍然存在。具有長期、穩定的名校學位的二手房，價格自然更堅挺些；一些由於招生路段或再存調整可能的“學位房”，由於購買後難以保證有好的學位，價格與前者相比存在差異。
合富置業市場部經理樑燕明認爲，如果市民一定要在越秀區買學位房，不需太在意現時的“學區”政策，只要看中了對應的物業，且確認價格在自己的預算範圍內，隨時可以出手。現時越秀區的學校資源，同一片區內的學校在師資上差異不大，即使不能入讀對應的學校，還是有可能被分配到附近的名校。仲量聯行華南區研究部總監曾麗認爲，從目前的市場反應來看，學區化暫時還未對學位房市場造成大的影響。
資金不寬裕的買家可選“二線學位房”
業內人士分析，雖然越秀區部分學校有調整，但現在距離合並生效還有一定的時間，學位房市場中短期內，熱門名校的學位房價格仍處於高位水平，比如區一級的天秀小學和省一級小北路小學按照政策合併，未來學校之間的師資、招生等具體條件還沒有進一步落實，購買了天秀小學學位房是否完全能夠享受和小北路小學同樣的待遇還需要一定時間驗證，家長對此的顧慮會造成一線學位房仍比較搶手。
從長期來說，學區化是廣州教育的重要關鍵詞，早在2016年9月份，越秀區就有五羊中學、五羊小學、東山實驗小學納入培正教育集團，東環中學、廣州市第四十中學納入育才教育集團，名校教育集團的擴容，讓教育資源在集團內進行流動，是教育均衡化的一種表現，最終目的都是縮小學校的差異化，推動教育的均衡發展。未來學區內各學校教育資源相差不大，對於家長來說，買學位房不一定非要追逐名校地段，可以轉向價格較低的區域，購買“二線學位房”以入讀同樣的小學。越秀區打破一些地段對名校學位房的壟斷，使學位房局部熱降溫，房價也會迴歸到理性水平。
盧佩婷建議買家，要關注教育政策的調整，如果孩子急着入學，自身又資金充足，可以直接購買一線學位房，直接享受教育資源。如果時間寬裕，則可以適當考慮二三線的學位房，購房成本低，並且幾年後一旦政策有調整可併入名校，孩子同樣可以入讀名校。越秀區名校多，即使真正實行“學區化”，由於區域內的學校教育資源都不差，學位房買家仍可以保證孩子享受優質教育。
買家反應
部分家長適時調整購房計劃
目前，廣州一些區的教育局已嘗試採取措施推進學區內均衡發展，進行“多校劃片”。這影響了不少準備買學位房的市民。劉女士就是其中之一，她的女兒今年上幼兒園小班。本來打算買學位房的她最近很糾結：“學位片區化後，不知道還要不要買學位房，萬一買了到時候上不了對口的小學怎麼辦。如果買，買在哪裡又是最保險的？雖然廣州市教育局明確了近兩年仍然是按照目前的入學政策不會改變，但是等到我女兒上小學的時候，不知道政策又是怎樣的了。”
記者採訪瞭解到，隨着學位房政策的變化，部分家長調整了購房計劃。一位家長表示：“越秀區作爲廣州傳統的教育強區，名校扎推，小學和中學的教育資源都比較豐富，深受家長的青睞。我和家人一直想買越秀區的學位房，但是考慮到自家資金實力有限，再加上政策時有變化，買了學位房並不代表一定能上名校，退而求其次，我們最終決定購買海珠區的房子，比越秀區的學位房均價要少一萬到兩萬元左右。”
在一家國企上班的洪女士具有敏銳的“市場嗅覺”，最近她剛剛買下了越秀區天秀小學的學位房。她告訴記者，越秀區的小北路小學是一所百年老校，也是省一級學校，學位供不應求。而天秀小學位於環市路和小北路交界附近，只是一所區一級的學校。經過合併後，天秀小學的招生地段將劃入小北路小學。這意味着，購買天秀小學的學位房同樣可以享受優質的教育資源。
也有家長表示，不管政策怎樣變化，學位房的價值都是存在的。於去年年底購買了學位房的周先生認爲：“孩子的教育問題是大事，可含糊不得。有些學校雖然門檻低，但升學率或是環境不太好，我和太太考察後都排除了。我們寧願增加些成本，也要讓孩子從小上好學校。”周先生對記者說，“去年年底我和太太一咬牙，花了400多萬元買下了天河北的一套學位房，雖然往後的日子裡經濟壓力大些，但心頭大石終於放下了。”
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