再談住房預售制丨購房人故事：一套期房，兩個兒子的未來
（原標題：再談住房預售制丨購房人故事：一套期房，兩個兒子的未來）
商品房預售制在過往20年內對中國房地產市場的穩步發展起到了重要的作用，不僅解決了房地產市場快速發展階段的資金需求同時也對國民居住水平的提升起到有力的促進作用。不可否認的是，預售制度背後所潛藏的風險也確實存在。據新華社報道，去年以來，福晟、泰禾、華夏幸福、協信等多家標杆房企均出現債務危機，它們在全國多地開發的樓盤出現爛尾或面臨爛尾風險。這種情況下，是否有必要取消商品房預售制度再次被推到前臺。
對於購房者來說，限價的新房意味着大概率會增值，合理的房型、先進的小區設施和完善的規劃都是新房吸引人的所在，但新房約等於期房，也意味着這些閃光的美好很有可能會是“水中月亮”，購房者對房屋品質甚至不敢抱有多大的期望。次新房的價格往往高於新房，購買現房的選擇很大程度上只有“老破小”。
澎湃新聞採訪一二三線城市的購房者，看看他們對現房期房的選擇，聽聽他們糾結忐忑等待的故事。
一套期房，兩個兒子的未來
44歲的農村人郭益林原本是村裡人羨慕的對象，家裡有能幹的媳婦，承擔家裡的大事小事，還能輔導兩個兒子的學業；孩子們爭氣，不僅聽話，從小上學還拔尖；老郭自己則有點手藝，農閒時跟着老鄉們穿梭在建築工地，不怕苦不怕累，一天也能掙上五六百塊錢。
老郭很知足，所有的心思都在掙錢上，希望攢錢給兒子娶媳婦，這是農村裡的觀念，兒子成家是最大的事情。用老郭的話，我要“完成任務”才能放鬆下來。
可是，隨着時代的變化，老郭的“任務”發生了變化，村裡學習好的孩子考上大學，進城生活，脫離了農村人的辛苦，老郭也心動了，希望孩子可以改變生活，不要像自己一樣勞苦、奔波。
老郭做了個重大決定，買學區房，送兒子進城讀書。
老郭進城跑了七八回，二手房、新房看了不少，看來看去還是新房好，設計新穎，小區配套也不錯。爲了保險起見，老郭選了一家大開發商，還是香港上市的公司，想着不會有什麼問題。
沒有萬無一失的事情。
老郭閒暇時間刷刷抖音，看看熱鬧，算是休息。無意間老郭看到了恆大地產的消息，“我都蒙了，不敢想真倒閉了，我咋辦”。
老郭說，這是給讀書的小兒子買的學區房，也是給大兒子準備的日後買房基金。這事不敢怠慢，趕緊給在老家的媳婦電話。“還不敢和她說實話，只能說進城看看買的房建成啥樣了。如果告訴她開發商不行了，怕她連覺都睡不好，人再病倒，我也出不來了。”老郭尋思着說。
好在媳婦回覆說樓盤工地有人，老郭希望時間過得快點，“從那之後，我經常搜恆大的新聞，越看越怕，後來索性不看了”。
“這麼大規模的公司說不行就不行了，還是希望我們明年底能拿到房子，我的小孩子要上學，短時間沒錢再買一套，如果能拿到房，我就留着，等我大兒子結婚了，賣掉給他做首付款。”老郭擔心房子的未來，又希望這套房子可以給大兒子在城市立足添磚加瓦。“以後兒子買房得買二手房，看得到摸得着，不怕出事”。
獨居老人置換新房“要搬兩次家租三年房”
潮溼和陰冷，讓居住在西南省會城市的段女士一直想置換一套高層精裝的電梯房。但高漲的房價讓退休多年的她躊躇不前。
無法貸款是其中一個原因，獨居老人還要盯裝修，光想想就是無形的壓力，“現在疫情時有突發，我聽朋友說因爲隔離等情況，他家斷斷續續裝修了一年多才搞完”；置換需要先賣房，等待期房的過程還要過兩三年租房生活，至少搬兩次家；還很重要的是，“不認路又有一點社交恐懼”的她不想遠離熟悉的菜場、醫院和廣場舞的姐妹，這也是她不願去陌生的城市和女兒住的原因。
2021年7月，因爲家門口的地鐵通車了，她的房子增值了一些也好出手，她算了算手頭的錢，賣掉老房子後差不多可以換到不在地鐵旁的房子，在外地工作的女兒願意出錢幫她補缺口。
段女士和老姐妹一起看了幾個樓盤。其中一個是恆大的樓盤，總價123萬多元，如果當月能付全款，80萬元就能拿下。段女士諮詢女兒的意見，彼時恆大流動性危機已經顯現，女兒不同意：“這房子不是現房，預售的要2023年才能交房，萬一爛尾怎麼辦，你就這麼點積蓄不能打水漂，要找一家現金流好的房企。”
經過比較，段女士選擇了家附近的一個樓盤下了定金，“因爲女兒說這家房企資金流充足，而且我經常路過這裡能隨時看到進展”。
沒多久，段女士又猶豫了起來，她覺得房價都在跌，恐怕自己買在高點，又擔心折騰這三年發生什麼意外住不進新房。“女兒幫我下的決心，說我置換的念頭在腦子裡好幾年了，定金和首付款都付了就不要想太多，她讓我往前看。”
段女士接着說，“恆大有一段時期在拋售房源，40多萬元就可以買80平方米的房子，很多人瘋搶，不過現在買了恆大房子的人都在擔心。我也有點擔心，畢竟我買的也是期房，房企有錢沒錢感覺是一瞬間的事。”
汪先生夫婦在對待“期房”的心情上平和很多，很重要的原因是他們的房屋置換髮生於樓市平穩期。
2019年底，汪先生夫婦賣了位於上海浦東外高橋逾60平方米的“學區房”，在浦西北邊換了一套99平方米的新房，2022年上半年交房。
一方面，汪先生夫婦就住在新房附近的另一個小區，每隔一段時間就能見到新房動工的進度，心裡踏實不少；另一方面，當初買完房，沒過多久突發新冠疫情，“隔離來隔離去，感覺兩年時間過得特別快，一轉眼好像已經要到了交房的時候”，偶爾路過，還能看到新房周邊的配套在加緊趕工。“我們最近路過傢俱店時，也會進去逛一下，提前規劃起了新房的裝修。”他們說，“當時沒想那麼多，看現在房企資金暴雷的那麼多，我們的盤過了年之後沒多久就能交房了，也覺得自己運氣好。”
“買新房還得看運氣，一時半會搖不到”
2020年12月中旬，伴隨着里弄張貼的一紙公告，上海市黃浦區廈門路的居民迎來舊改的好消息。
何佳是黃浦區廈門路134地塊舊改中的一員。對何佳這樣的90後而言，舊改讓他們擺脫了老舊、狹小的房屋。
與此同時，地塊的拆遷釋放了一批購買力。“我們選擇的是貨幣安置”，據何佳介紹，作爲第一批簽完結算單的居民，在這次拆遷舊改中，他們共獲得拆遷款（房屋價值補償金+獎勵補貼+搬遷獎勵費+協議生效計息獎勵費 ）382萬元。
在獲得拆遷信息後，何佳開始想辦法籌集買房資金。“對我們來說，由於孩子已經入讀了市區的幼兒園，因此我們只考慮孩子幼兒園附近的房源。”何佳說。
據何佳介紹，爲了籌措買房資金，其先後賣掉了位於浦東郊區的一套次新房以及位於徐彙區的一套“老破小”，最終手握現金900萬元。
2021年3月中旬，何佳開始到處看房，其也在一手房和二手房中做過糾結，但最終還是選擇了二手房。
“一方面，買新房特別是期房的話，等待的時間比較久，加上裝修的時間，短則一年，長則幾年，孩子還要繼續在廈門路附近上學，我們等不起；另一方面，好一點的新房都要搖號，還得看運氣，一時半會也搖不到。”何佳說。
“二手房不一樣，買完就能入住，且周邊配套也相對成熟。商場、地鐵、學校，都離得很近。”何佳說道。
2021年10月初，何佳一家已喬遷至新家，“我們終於有了自己的新家，再也不用到處奔波了”。
近年來上海持續加大舊區改造力度，何佳只是上海舊改中的一員。
據上海市舊改辦工作專班負責人徐堯介紹，“截至今年9月底，中心城區已完成成片二級舊裡以下房屋改造62.8萬平方米，涉及3.2萬戶居民，佔全年計劃任務的90%、94%。”。
按照計劃，至2022年，上海中心城區成片二級舊裡以下房屋改造要全部完成。舊改釋放的一大批購買力也正做着自己的抉擇。
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商品房預售制在過往20年內對中國房地產市場的穩步發展起到了重要的作用，不僅解決了房地產市場快速發展階段的資金需求同時也對國民居住水平的提升起到有力的促進作用。不可否認的是，預售制度背後所潛藏的風險也確實存在。據新華社報道，去年以來，福晟、泰禾、華夏幸福、協信等多家標杆房企均出現債務危機，它們在全國多地開發的樓盤出現爛尾或面臨爛尾風險。這種情況下，是否有必要取消商品房預售制度再次被推到前臺。
我國的商品房銷售主要包括商品房現售和商品房預售兩種模式。
商品房現售是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房賣與買受人，並由買受人支付商品房價款的交易形式。商品房期房買賣即商品房預售是指房地產開發企業將正在建設的商品房提前出售給買受人，由買受人支付相應定金或者房款，並約定將來將預售的商品房賣與買受人的一種交易形式。
商品房預售是目前我國市場普遍認可的房屋交易形式，商品房預售制度的實施對於我國房地產市場的發展有着不可替代的推動作用。但因其預售的特殊形式及由此產生的交易標的物的不確定性，使得該交易在實踐中極易產生糾紛。
據統計，近十年我國以“商品房預售合同糾紛”爲案由結案的民商事訴訟案件數量成倍增長。從2013至2017年平均漲幅達到每年170.88%，在2017年全年涉訴案件達40137件。
在隨後的兩年間，由商品房預售帶來的合同糾紛案件的數量也只增未減。但是，2020年度商品房預售合同糾紛案件數量卻呈現下降的趨勢。
按照北京盈科（杭州）律師事務所提供的數據，2020年度全國商品房預售合同糾紛涉訴案件達81647件（根據檢索標準“案由：商品房預售合同糾紛”、“結案年度：2019年”、“文書種類：判決書”），較2019年度有所下降，降幅爲12.2%。
按照北京盈科（杭州）律師事務所認爲，近兩年，伴隨中央與地方連續出臺多項房地產與金融調控政策，各地關於新房購房尤其是二套房新房購房政策加碼，購房者購買二套房尤其是三套房將面臨購房資格和銀行放貸政策的雙重嚴格限制，而新房限價政策使得“買到就是賺到”成爲購房者尤其是投資客的普遍心理共識，客觀上導致了新房商品房預售合同糾紛案件數量有所下降。從商品房預售合同糾紛案件地域分佈來看，2020年我國的商品房預售合同糾紛集中在南部及中部地區。北京盈科（杭州）律師事務所數據顯示，廣東、貴州、廣西、四川、山東五省在2020年的商品房預售合同糾紛數量位於全國前列，佔同類糾紛總量的57.08%。
另外，數據顯示，2020年我國的商品房預售合同糾紛案件的標的額大部分集中在50萬元以下。
合同糾紛案的標的額大部分集中在50萬元以下，是否意味着越是低總價的房屋發生預售合同糾紛的概率越大？
對此，北京盈科（杭州）律師事務所黨總支書記/股權高級合夥人陳少軍指出，商品房預售合同糾紛案件的標的額並不等同於購房總價款。通過對商品房預售合同糾紛案件司法裁判大數據的蒐集、梳理，可以瞭解到糾紛標的大部份是逾期交房產生的違約金，由於商品房預售合同中有關逾期交房格式條款內容對違約金標準約定較低，因此由此產生的糾紛案件的起訴標的額基本都在50萬元以下。
陳少軍舉例稱，如(2020)粵0306民初27050號案件，起訴標的額爲逾期交房違約金139305.744元，而購房總價款爲5159472元。
按照北京盈科（杭州）律師事務所的監測數據，從絕對數據上看，由於經濟發達地區房地產市場體量大，商品房預售合同糾紛仍然高發於經濟發達地區。其次，從司法實踐角度觀察，商品房預售合同糾紛呈現出“抱團”的羣體性訴訟特徵，即同一個開發商在同一個時間段同時面臨較大數量的同類型訴訟糾紛。另外，通過對商品房預售合同糾紛案件司法裁判大數據的蒐集、梳理，目前糾紛主要呈現在四個方面：一是價格糾紛，二是逾期交房的違約責任承擔及損失計算的爭議，三是裝修質量糾紛，四是預售商品房轉讓糾紛，其中最常見的是價格糾紛和逾期交房糾紛。
另一方面，由於預售造成的維權案件也有所上升。根據中國消費者協會發布的《2021年上半年全國消協組織受理投訴情況分析》中商品大類的投訴數據，2021年上半年，房屋及建材類的投訴量爲16729件，佔商品大類投訴比重爲3.2%，這一投訴量較2020年上半年增加0.11%。
對於商品房維權事件，中國消費者協會官網公佈的案例中這樣評析道：商品房問題一直是消費調解中的老大難問題。開發商地位的強勢，房屋建築行業特有的專業性和購房合同中許多合同條款的預先設定等因素都導致這類投訴解決起來費時費力。
近些年來，對於是否要取消預售制這一問題也引發各方爭論。《人民日報》也在2018年9月發佈《取消商品房預售制，調研可先行》一文中提到：取消預售制，長期看或不可避免。
陳少軍表示，毋庸置疑，相比房屋預售，現房銷售能夠實現購房者即時拿到房屋，能夠有效避免樓盤爛尾或開發商跑路的情況發生。商品房預售許可制度誕生於1994年，與我國房地產市場發展息息相關，該項制度有效解決了開發商在商品房項目開發過程中面臨的建設資金問題、提高了資金使用效率、加快了商品房供應力度和速度，有效緩解了歷史階段城鎮居民住房不足的現狀。經過將近三十年的快速發展，伴隨“預售制度”，同時出現的實際交付與宣傳不符、樓盤爛尾、開發商跑路等問題層出不窮。在目前存量房屢創新高的樓市大背景下，“預售制度”是否還有存續的必要，是一個客觀存在的爭議極大的問題；但不可否認的是，開發商大概率是不希望取消這項制度的。