重磅！公募REITs徹底火了 314億明天開搶！怎麼買？
公募REITs來了！
近期關於這一產品啥時候賣？怎麼買？需要注意哪些風險？不少小夥伴提出相關問題。
在下週一，也就是5月31日，馬上就要迎來首批公募REITs的公開發售，基金君也趁着週末時間整理了公募REITs的認購流程，供投資者參考。
與此同時，基金君針對來自於中國基金報粉絲羣內針對公募REITs提出的十大具備共性的問題，採訪了業內專業人士來回復，投資者可以關注下。
究竟REITs產品應該怎麼買到？其實從券商或者銀行渠道都可以買，發售時間主要是5月31日至6月1日，也有到6月2日的。
根據產品說明來看，投資者參與基礎設施基金場內認購的，應當持有中國結算上海或深圳人民幣普通股票賬戶或封閉式基金賬戶(統稱場內證券賬戶)；投資者參與基礎設施基金場外認購的，應當持有中國結算開放式基金賬戶(即場外基金賬戶)。
換句話說，即投資者參與公募REITs認購可以通過場外及場內兩種方式認購。通常而言，場外認購，就是跟普通公募基金認購一樣，通過基金公司直銷平臺、銀行、互聯網等第三方基金銷售機構認購。而場內認購，通常是通過證券公司的證券賬戶認購，這種方式比較便利。
各家銀行渠道均已經在首頁重要位置掛出了公募REITs的認購頁面，不過目前認購按鈕還是灰色的，還無法認購，需等到5月31日纔開放認購。
基金君做了認購步驟，大家可以參考下，不過具體認購細節還是以相關代銷渠道爲準。
認購時需要仔細閱讀並簽署風險提示書。
主流的互聯網代銷平臺，如天天基金網也上線了公募REITs的認購頁面。
而通過券商進行場內認購，首先需要開通證券賬戶，再在APP上進行認購。從目前看，WIND統計顯示，大概有100家券商均代銷了首批9只REITs基金，通過場內認購比較方便。
需要提醒的是，公募REITs成立之後，將不會再開放申購及贖回，只能在二級市場交易，因此，投資者若使用場內證券賬戶認購的基金份額，可直接參與場內交易。但是使用場外（就是通過銀行、互聯網平臺等渠道買的）基金賬戶認購的基金份額，應先轉託管至場內證券經營機構後，纔可參與場內交易。
首批公募REITs的上市時間還有待基金公司進一步公告確定。
此外，無論是銀行、互聯網還是券商等銷售機構，並不是每家代銷機構都全部代銷首批9只公募REITs，若是投資者看好某隻公募REITs可以去基金公司直銷官網認購或是諮詢清楚可以通過哪些代銷機構進行認購。
因爲REITs獨特的產品形式，這類產品機構投資者參與更多，目前針對公衆投資者發行的規模並不大，因此不少渠道人士認爲會較快售罄，甚至可能會比例配售。
從目前看，經過大比例戰略配售及網下投資者認購之後，首批公募REITs面向公衆投資者募集的份額均不多，例如浙江杭徽REITs的公衆初始發售份額爲19277376份，僅佔扣除初始戰略配售數量後發售份額的15.00%。其他公募REITs面向公衆投資者發售的份額也多數佔扣除初始戰略配售數量後發售份額20%左右。
根據認購價格計算，9只公募REITs面向公衆投資者的初始發售金額合計大概在20億元左右，擬募集金額最多的廣州廣河REITs面向公衆投資者的銷售金額也不到5個億。
若是公開發售火爆，不排除首批公募REITs出現末日比例配售的情形，而若是公衆發售部分認購不足，可以回撥給網下投資者。
場內和場外的門檻不一
認購費率略有不同
再有，首批9只公募REITs的場內及場外的認購費率及最低認購門檻存在區別，場外認購最低門檻在100元—1000元之間，上交所上市的幾隻公募REITs場內最低認購門檻是1000元，而深交所上市的公募REITs場內最低認購門檻是1000份，以蛇口產園爲例，每份認購價格2.31元，1000份至少需要2310元。
每隻公募REITs的認購費用也並不一樣，基金君之前也做了相關表格。
公募REITs場外認購的風險等級爲R4，券商渠道將公募REITs的風險等級定爲C3，投資者也要了解清楚自己的風險偏好，風險等級較低的投資者要謹慎購買。
最後提醒投資者，公募REITs成立之後不再開放申購及贖回，而且這類產品封閉期比較長，只能通過二級市場買賣，屆時需要注意基金的折溢價風險。
關於REITs的10問10答
近期關於這一產品啥時候賣？怎麼買？需要注意哪些風險？不少小夥伴提出相關問題。基金君針對來自於中國基金報粉絲羣內針對公募REITs提出的十大具備共性的問題，採訪了業內專業人士來回復，投資者可以關注下。
問題一：到哪裡去購買REITs？需要像打新股一樣申購嗎？
正如之前所說，根據產品說明來看，投資者參與基礎設施基金場內認購的，應當持有中國結算上海或深圳人民幣普通股票賬戶或封閉式基金賬戶(統稱場內證券賬戶)；投資者參與基礎設施基金場外認購的，應當持有中國結算開放式基金賬戶(即場外基金賬戶)。可以去銀行、券商、第三方機構等佈局，也可以類似新股一樣在場內認購。
問題二：REITs和債券相比，投資起來有什麼不同之處，我想要用REITs替代部分的債券投資，可以嗎？
博時基金：REITs與債券相比，REITs雖然沒有固定的利息回報，但有強制分紅機制，且並在此基礎上有未來資產增值帶來的基金份額價值提升的空間。REITs是一種價格波動小於股票而收益性或又優於債券的資產。尤其需要說明的是，因爲國內REITs的基礎資產聚焦於基礎設施行業，而基礎設施行業又沒有明顯的牛熊特徵，因此REITs能夠比較有效的對衝週期性波動風險，具有穿越週期的作用。
平安基金REITs有關負責人：REITs屬於權益性產品，不設業績比較基準，無固定收益概念，基金份額收益全部來自於基金分紅。本基金基礎設施項目廣河高速（廣州段）特許經營權將於2036年12月16日到期，基金淨值會隨着特許經營權剩餘期限的縮短而不斷遞減，基金分紅中包含對投資者初始投資資金的返還，產品到期後無需償還本金。
盈米基金研究員周禹農：REITs適合兩類投資者：第一類有大類資產配置觀念，長期持有而非短期操作的投資者；第二類適合以往持有銀行理財信託計劃債基以及銀行等高派息個股的中低風險偏好投資者。
以第二個情形爲例，適合以往持有銀行理財信託計劃債基以及銀行等高派息個股的中低風險偏好投資者的產品替代。國內風險偏好較低的投資者投資的金融產品底層資產一般有以下幾種：債券、銀行或者鋼鐵等高分紅個股。
債券的問題在於信用事件持續發生時剛兌性喪失，目前銀行理財已經淨值化轉型，信託計劃也時有發生暴雷傳聞；銀行、鋼鐵的分紅較爲穩定，但是一方面估值偏低上行彈性不大，另一方面股票的波動性也不小。
與之相比REITs有以下幾個優點：
第一、底層資產相對透明，通過財務報表來研究一個企業的債券和股票需要深入研究，由於REITs本身集中度高，其底層資產是一個實體項目而非企業，以高速公路和產業園區爲例，在管理人合規盡職的前提下很難對其收入利潤進行粉飾，通行費和園區租金雖然不像債券一樣票息固定但是並不依賴於企業的主體資質，其信用風險相對可控。
第二、和股票相比，REITs分紅更高且可適當期待上行彈性， 銀行鋼鐵板塊分紅率雖高但是目前上市公司分紅率整體偏低且依賴於企業自身意願，REITs的分紅由合同條款硬性約束所以確定性高，而且根據目前的資本化率計算已上市項目的分紅率要高於大部分上市企業（而且這次的項目因爲主體資質非常優異回報率略低，數據中心等高科技產業回報率和成長性更高）。和銀行鋼鐵等傳統高分紅週期賽道相比，基礎設施項目的行業中長期來看具備一定成長性，未來還可以期待IDC等新興產業REITs上市。
公募REITs場外認購的風險等級爲R4，券商渠道將公募REITs的風險等級定爲C3，投資者也要了解清楚自己的風險偏好，風險等級較低的投資者要謹慎購買。
問題三：看資料發現REITs的分紅率比較高，是否意味着每年能有穩定的現金流？
博時基金：公募REITs作爲一種封閉式基金，投資的資產是一個有一定現金流的基礎設施項目，以通過長期持有並提高基礎設施項目的運營管理水平創造更高的現金流回報收益爲主要目的。另外，因爲REITs設有強制分紅機制，在符合條件的前提下將可供分配金額的90%以上強制分配給投資人。
平安基金REITs有關負責人：根據監管指引要求，reits產品的底層資產現金流持續穩定且來源合理分散。2020年7月31日發改委與證監會聯合發佈的《關於做好基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點項目申報工作的通知》指出，項目預計未來3年淨現金流分派率原則上不低於4%。在符合分配條件的情況下公募reits的分配每年不得少於1次，把基礎設施基金年度可供分配金額的90%以上分配給投資者。
創金合信基金：從目前9只公募REITs的募集材料來看，不動產類REITs（含倉儲類REITs、園區類REITs）2021年現金分紅率在4.1%~4.74%之間，而特許經營權REITs相對較高，在6.19%~12.4%之間。（達到這一收益率是有很多條件的，請知悉。）
不管是不動產類還是特許經營權類，其基礎資產的現金流穩定性在項目承做階段進行過審慎的評估，且REITs產品針對基礎資產的分紅比例有強制要求，所以大概率是能夠保持穩定的現金分紅比例的。但是，也不排除REITs產品的基礎資產在極端條件下（如出現基礎設施大修等情況）存在未能達到分紅條件的可能。投資者投資時應當慎重分析基礎資產的具體情況，清晰理解風險收益特徵後再行購買。
再次提醒投資者，這個分紅率並非固定的，是會根據情況而變化，注意風險、注意風險、注意風險。
問題四：能不能告訴我，第一批REITs的年化收益率究竟能在哪個區間？
平安基金REITs有關負責人：REITs是權益性產品，無固定收益概念，因此無年化收益率的形式。具體可詳見本基金的招募說明書、發售公告等信息披露文件。特別的，預計取得的現金分派率並非基金管理人向投資者保證本金不受損失或保證其取得最低收益的承諾，投資有風險，投資者應自主判斷基金的投資價值，自行承擔投資風險，並充分考慮自身的風險承受能力，理性判斷市場，謹慎做出投資決策。
創金合信基金：年化收益率由兩個因素決定，一是底層項目的分紅情況；二是REITs上市後二級市場的交易折溢價。從首批REITs的募集材料看，底層項目的分紅率大概率可以在4%以上。不過交易折溢價的情況，需要視市場情況而定。
盈米基金研究員周禹農：基礎設施Reits基金的收益主要源自項目經營以及資本增值帶來的資本利得，根據試點基金以及底層資產回報來看絕對收益在股債之間。
問題五：如果買了REITs，是不是自動轉到場內？我如果中途想退出，怎麼贖回？
平安基金REITs有關負責人：如果是場外購買REITs，需要投資者將基金份額轉託管到場內。REITs產品爲契約型封閉式基金，不能申購或贖回。退出渠道僅能通過二級市場交易轉讓。
再次提醒投資者，公募REITs成立之後不再開放申購及贖回，只能通過二級市場買賣，屆時需要注意基金的折溢價風險。
問題六：我一直買分紅較高的公共事業股，比如鐵路、公路項目，現在有了REITs做選擇，請問REITs與高股息率的公共事業股有啥不同？
平安基金REITs有關負責人：公募REITs產品投資是除股票、債券、衍生品之外的投資方式，風險低於傳統股票。基礎設施證券投資基金指引中對其產品結構有明確的規定：
第一是投向明確：80%以上基金資產必須投資於基礎設施ABS，並持有它的全部份額，這樣保證了基金管理人能夠與ABS以及底層資產深度綁定；
第二，底層資產運營成熟、現金流穩定。我國公募reits的底層資產必須投資於基礎設施項目，公用事業天然具備一定的抗週期、防禦屬性，現金流穩定性相對較好，可以作爲投資者分散資產配置的一個工具。同時爲了保障底層項目的高效運轉，基金管理人通過聘請原始權益人或者其子公司負責項目運營。比如一個投資於高速公路資產的reits，負責這條公路運營就是當地的交投或者其子公司。這些原始權益人多爲地方國企，具備豐富的運營經驗，他們有強制配售比例要求和持有期限制，以保證這些運營管理機構盡職盡責管理底層資產。
第三是強制分紅。《基金基礎設施指引》中要求reits採取封閉式運作，在符合分配條件的情況下每年不得少於1次，收益分配比例不低於合併後基金年度可供分配金額的90%。這個強制分紅的規定，對於部分理財需求的投資者具備一定的吸引力。
第四是封閉運作，可在二級市場交易。基金滿足上市交易條件後將在交易所上市交易，場內普通投資者可以在交易所進行基金份額買賣，場外投資者可以將基金份額跨系統轉託管至場內進行交易。
創金合信基金：REITs是一種基金產品，底層資產多爲具有穩定盈利能力和分紅能力的項目公司股權。因此REITs具備了股票的權益屬性，同時也因爲其分紅的穩定性具有固定收益的屬性，我們可以把REITs看作介乎權益類資產和固定收益類資產之間的特殊品種，其流動性暫時不如公共事業股，不過分紅相較相關公共事業股更爲穩定。
問題七：目前首批公募REITs看得我眼花繚亂，他們之間的異同點在哪裡？普通基民該如何挑選？
平安基金REITs有關負責人：首批獲批的公募reits產品包括產業園，倉儲物流，污水處理，高速公路等，所屬行業不同。投資者可通過各家產品公開披露的基金合同、招募說明書、基金產品資料概要等法律文件及信息披露文件來了解項目信息，結合自己的投資者風險等級情況來遴選產品。
這個選擇難度非常大，各產品之間確實差異很大，基金君整理了基本情況，投資者額可以看看項目類型、封閉期等要素，核心是看這個項目好不好，可以多方瞭解下。
（數據來源：WIND）
問題八：美國、香港的REITs收益挺高的，國內的REITs收益能否像他們一樣高呢？
平安基金REITs有關負責人：各產品底層資產不同，預期的現金分派率也不同，無法直接參考比較。
創金合信基金：美國、香港的REITs收益率普遍能夠達到9%左右的較高收益率，主要原因在於美國、香港的REITs底層資產比較多元化，常見於相對租售比較高的商業地產、成本收益較高的校園租賃等高收益資產。
國內目前試點的REITs產品底層資產爲基礎設施，基礎設施包括高速公路、工業園區、污水處理等具有公益特性的項目，此類底層資產相較商業地產項目的升值空間較小，但是收益穩定性會更加有保障。
普通基民可以重點分析REITs底層資產的利潤獲取能力，後續持續運作成本等影響分紅穩定性的關鍵要素後作出投資決定。
盈米基金研究員周禹農：縱觀美國Reits的發展歷史可以發現在2020年之前美國Reits市場也曾一度表現不佳，近20年隨着規模增加與流動性提升，投資者也給予Reits更高的估值從而形成良性循環。我們可以看到海外市場Reits發展也並非一帆風順，投資者需要時間來提高產品認知而監管也需要探索配套政策。
問題九：大家都在說REITs的機會，那這類產品的風險在哪裡？投資的時候需要注意什麼？
博時基金：REITs的風險主要是收益風險及運營風險。收益風險方面，對資產進行評估，包括評估原始權益人財務報表、整體的業務經營、公司治理結構等多個方面。產品發行完畢後將會進入到運營階段，運營風險可能包括運營期間現金流出現波動、有其他突然發事件等。
平安基金REITs有關負責人：基礎設施基金採用“公募基金+基礎設施資產支持證券”的產品結構， 主要特點如下：一是基礎設施基金與投資股票或債券的公募基金具有不同的風險收益特徵，80%以上基金資產投資於基礎設施資產支持證券，並持有其全部份額，基金通過基礎設施資產支持證券持有基礎設施項目公司全部股權，穿透取得基礎設施項目完全所有權或經營權利；二是基礎設施基金以獲取基礎設施項目租金、收費等穩定現金流爲主要目的，收益分配比例不低於合併後基金年度可供分配金額的90%；三是基礎設施基金採取封閉式運作，不開放申購與贖回，在證券交易所上市，場外份額持有人需將基金份額轉託管至場內纔可賣出或申報預受要約。
投資基礎設施基金可能面臨以下風險，包括但不限於：
（一）基金價格波動風險。基礎設施基金大部分資產投資於基礎設施項目，具有權益屬性，受經濟環境、運營管理等因素影響，基礎設施項目市場價值及現金流情況可能發生變化，可能引起基礎設施基金價格波動，甚至存在基礎設施項目遭遇極端事件（如地震、颱風等）發生較大損失而影響基金價格的風險。
（二）基礎設施項目運營風險。基礎設施基金投資集中度高，收益率很大程度依賴基礎設施項目運營情況，基礎設 施項目可能因經濟環境變化或運營不善等因素影響，導致實 際現金流大幅低於測算現金流，存在基金收益率不佳的風險， 基礎設施項目運營過程中租金、收費等收入的波動也將影響 基金收益分配水平的穩定。此外，基礎設施基金可直接或間 接對外借款，存在基礎設施項目經營不達預期，基金無法償 還借款的風險。
（三）流動性風險。基礎設施基金採取封閉式運作，不開通申購贖回，只能在二級市場交易，存在流動性不足的風險。
（四）終止上市風險。基礎設施基金運作過程中可能因觸發法律法規或交易所規定的終止上市情形而終止上市，導致投資者無法在二級市場交易。
（五）稅收等政策調整風險。基礎設施基金運作過程中可能涉及基金持有人、公募基金、資產支持證券、項目公司等多層面稅負，如果國家稅收等政策發生調整，可能影響投資運作與基金收益。
盈米基金研究員周禹農：對於普通投資者，建議其重點了解基金的存續期以及資本化率，此外不同產品固定及浮動管理費率的條款差異較大也會影響投資者的實際持有體驗，在投資過程中要對項目的流動性風險、產業政策以及集中投資風險保持警惕。
問題十：現在也有不少人買物業作爲投資，買REITs和買商鋪收租有什麼不同？哪種更穩當呢？
平安基金REITs有關負責人：目前已獲批的9個公募REITs產品可以分爲兩類，一是特許經營權類，另一類是產權類。
特許經營權類資產主要包括高速公路等資產：這類資產特許經營期限一般最長不超過30年，在收費期限屆滿後需無償歸還政府、資產價值到期將會歸零，所有資產估值客觀上會呈現“逐年遞減”的特徵，預期現金分派率會呈現前低後高的特徵。對於此類資產，應當通過投資內部收益率（IRR）來衡量收益情況。
產權類資產主要包括產業園區、倉儲物流等資產：這類資產權屬價值總體上具備長期延續的可能性，資產估值相對穩定，在使用期限到期後資產價值不會歸零。產權類資產的收益可以適用現金分派率衡量。
其中產權類公募REITs有產品的底層資產與商鋪收租的盈利模式略有相像，都是以租金收益爲主。二者不同的地方在於REITs有產品起投金額較低，且底層資產滿足已經產生持續、穩定的收益及現金流的要求。底層項目經過專業的中介機構及基金管理人、財務管理人盡調，產品運營期間，基金管理人履行主動管理職責，並監督運營管理機構履行運營管理職責。
創金合信基金：買物業需要較大的資金投入，風險相對集中，收益情況由該物業的周邊商業活動是否活躍決定。
本次試點的基礎設施REITs購買門檻相較購買物業來說是很低的，基本都是單筆認購份額爲1000份，相對購置物業的低成本參與是REITs的顯著優點。同時，本次試點的REITs的基礎資產是基礎設施項目的股權，基礎設施項目股權有一定的公益性和收入穩定性，有一定的權益屬性，提高了投資人定期收取分紅的概率。
附：圖說REITs丨深交所基礎設施公募REITs發售注意事項
深交所首批基礎設施公募REITs將於2021年5月31日開售啦！投資者認購基礎設施公募REITs，需要注意哪些事項呢？一起看看吧！