中國經濟不妙3/私人銀行看大陸房市 恢復元氣至少再等2年

大陸內需表現不好,很多人擔心現在買房資金壓力太大,使得房地產需求過低。中新社

「以現在的價格跟買賣成交量來看,可能需要24個月才能讓庫存減輕,但這時間的確是太長了」,儘管刺激政策陸續出臺,瑞銀財管南亞太區投資總監鄭汪清看中國大陸房地產市場,認爲短時間內仍難減壓。

幸好,他認爲不會像日本房地產泡沫破滅,經歷漫長的失落30年;但是也不可能像美國一樣,在次貸風暴之後能夠迅速站起來。

川普掀中國逆風 大陸房市冰風暴

川普風暴來了,站在關稅海嘯第一排,大陸無疑是經濟逆風之後又來了大浪;看大陸目前的處境,鄭汪清認爲有兩大難題,其一是房地產市場短時間內難站起來,其二是5%的經濟成長率目標很難達成。

鄭汪清表示,大陸目前最大的問題是房地產的問題,比較好的是,去年12月第一線跟第二線城市的銷售量有一點增加;但他表示,一個月是看不出什麼趨勢的,需要再觀察一到兩季,才能確定大陸的房地產是否已經恢復。

匯豐環球私人銀行及財富管理北亞首席投資總監何偉華則表示,大陸房地產最主要的問題是供給過剩,不只是賣不掉,更麻煩的是「爛尾樓」(樓盤已經賣出去但是工程停頓)問題,這需要新資金的挹注,但是資金從哪裡來?

何偉華表示,因爲看淡房價,很多人不買房,再加上內需不好,很多人擔心現在買房資金壓力太大,使得大陸房地產需求過低;如果內需能出來,消費信心能改善,房地產的需求就會增加,但整體而言,目前大陸的房地產是不穩定的。

深度內容中心/製作

內需沒回神 大陸官方也難救房

提到房地產復甦,鄭汪清特別舉了美國和日本兩國的例子,日本在1990年代房地產飆升至高峰,之後泡沫破滅,房價崩盤,直到2016年纔開始慢慢恢復;反觀美國2008年爆發次貸危機之後,很快地在2015年就元氣大增了;爲什麼這兩個經濟體的差別那麼大?

「日本非常保守,採取的行動不夠積極,恢復的時間也就變得非常、非常的慢」,鄭汪清說,反觀美國,採取的行動非常積極,例如聯準會把利率降到0.25%,然後採取量化寬鬆策略,搭配積極的財政政策,因此美國恢復得非常快。

他認爲,「大陸介在美、日之間,雖然沒有像美國那麼積極,但也沒有像日本那麼保守」。

「所以我覺得大陸的恢復會比美國還慢,但也不會像日本那麼糟」,鄭汪清說。

由於大陸一線、二線城市房地產庫存過高,以目前的價格和成交量來看,鄭汪清估計,最快也要2年的時間來將庫存壓力減輕,更保守看待,可能要3到5年;但是他認爲這樣拖得過久,「最好是不要拖過六個月,24個月的確是太長了」。

鄭汪清表示,大陸房地產問題不會那麼快解決,主要是因爲現在市場情緒比較弱,經濟不景氣,失業率高,消費者沒有信心,可以買房的人不多,要賣也因爲空房太多,根本賣不出去;這已經是中國大陸整體經濟的問題,不是房地產單一的問題。

要鼓勵人民買房,必須讓人民知道,「買了之後,房價應該不會降得太過厲害」,鄭汪清說,大陸官方一定要推出大規模政策,像是5%的經濟增長目標,如果不把利率降低,是很難達成的;因此,除了擴大財政政策,他預期大陸今年也還是會繼續調降存款準備率。