周邊新房6萬這裡2萬 海珠南被遺憾的南浦島
分享至好友和朋友圈
本期案例
小蝶，29歲，自稱小資生活MIX文藝青年派，喜歡小動物、喜歡花藝，單身，工作幾年有些積蓄，看着最近廣州房價猛漲，才動起了要買房的念頭，想“先上車”讓資產保值。目前在海珠區西邊上班，發現自己約200餘萬出頭的預算只能勉強買個周邊的超小戶型，不想蝸居，還是想住在環境較好素質較佳的園林小區，過上遠離塵囂的生活，但又不要距離公司太遠，求助買買君支招。
這是買買君想象中的小蝶，哈哈
買房的過程就是一個不斷深化自己需求的過程。
誠然，在限購之下，在高房價之下，買房不易，大家都想盡可能地“一步到位”，尋找在各方面都能貼合自己需求的“全配套”好房子。可是，現實狀況是，預算真的有限，而要用存錢的方式去追趕理想的房子不大現實，不少人均會選擇“上車盤”先上車，再後期置換。
這個時候，挖掘房價“窪地”就顯得相當重要，要知道，這些“窪地”往往就是一路之隔，或者是2-3個地鐵站的距離，但是房價可以減少一半甚至更多，以一半的預算能享受附近的高端配套，這也不失爲一個明智之選。
這一期，買買君就發現了這樣的一個“窪島”——緊鄰廣州兩大老城區海珠區和荔灣區，地鐵二號線直達，島上生活環境較好，基本配套齊全，安靜宜居。關鍵是周邊的各種“新城”在售新房報價已上5-6萬元/平，甚至直逼7萬元/平的價格，但島上的二手房單位2萬出頭起就有交易！
這個島就位於海珠區以南，叫南浦島。
很多人說起到番禺買房，第一個想到的就是華南板塊，因爲有華快和新光兩條快速路直達廣州區，交通上很便利，加上板塊內大盤雲集，板塊的置業關注度高。
實際上，南浦島位於番禺西北部，廣州中心區域以南，與海珠、荔灣僅一江之隔。而從距離看，兩大板塊距離體育中心的距離和十分相近，實際上，從南浦站到珠江新城站，在地鐵上的時間也僅約半小時。
可以說，在距離上，南浦島與華南板塊距離廣州市區不相上下，從臨近老城區看，南浦島更具有優勢。
不過如果從房地產的發展史看，南浦島卻發展得更早些。早在90年代中後期，南浦島與沙窖島一起統稱爲“洛溪-南浦板塊”，便開始了早期商品房住宅的開發。
當然，那時大多數廣州人普遍沒有要居住在番禺的概念，但是由於這裡距離海珠區非常近，樓價低，吸引了不少有番禺情結的廣州個體戶、經商者、事業單位員工等置業，而他們的目的也是作爲週末節日小住、回鄉度假、投資、養老等目的。
而這從側面上也可以看出，南浦島這邊生態環境佳，居住密度較低，由於發展早，目前板塊內的配套也相對完善，有比較濃厚的居住氛圍。買買君翻查資料，從早期（2007年）番禺的政府報告中，南浦島就已經被定義爲高尚居住生活區，曾提出要重點保護南浦島的生態環境，發展高檔生態社區。
如今南浦島的居住環境和氛圍又如何？這期買買君帶大家探訪這個小島吧！上島咯~~
南浦島風光圖
從照片上看，南浦島四面環水，島內高層建築不多，居住密度不大。
來，我們說說如何上島吧！（雖然這不是馬爾代夫，不過確實除了水飛之外，還是可以通過過橋、水巴、地鐵等多種方式~）
交通方面，目前出行有三條橋，西北面的東沙大橋，可快速直達荔灣和海珠區，東北方向有兩條橋，南浦大橋和麗江花園橋，可以直達洛溪板塊，然後經洛溪大橋到海珠區或者番禺區的其他地方。預計在今年年底會開通一條新橋——南浦三橋，在東南端，可以直通番禺大石以及其他區域以及周邊城市。
東沙立交上的高速路牌
公交方面，目前有地鐵二號線南浦站，在島的東端，可以直達海珠區（江南西）、越秀區（北京路）以及番禺（廣州南站）等。根據最新規劃有地鐵22號線（荔灣白鵝潭-番禺廣場），設站西三站，在南浦島的西端。計劃工期爲2017至2021年。大致位置就是在錦繡半島小區附近的西三村，但目前還沒有看到具體施工地點。
另外，島內也有公交車311路直達天河公交總站，以及番57接駁至地鐵三號線廈滘站。在南浦島的西端，有水巴可直達黃沙。
買買君爲大家制作了一張圖，看懂南浦島內主要的商品房小區。從圖可見，島內的商品房基本沿着珠江而建。買買君感嘆下，都是江景小區呢！
至於島中央的地方，還保留了不少原始村落，因此也可以看到不少村屋、農田、果林、廠房等。
通過以上的介紹，應該大家對南浦島這個板塊有個初步的印象。簡單說這裡能成爲“窪地”的原因主要還是島內商品房開發較早，島內整體開發規模不大，交通和配套還有待完善。
不過，對於預算有限的買家，像案例中小蝶手持約200萬出頭的預算，卻能在南浦島選擇一個臨江近地鐵的園林宜居社區兩房，也不失爲一個適合“先上車”的選擇。
首先，買買君在這裡簡單介紹一下這些樓盤的基本情況：
根據中介介紹，洛溪-南浦島板塊這邊的商品房開發比較早，因此板塊內的樓盤80%多爲樓梯樓，電梯樓僅佔約20%。樓梯樓的小區雖然沒有電梯，不過樓棟都不高，因此戶型的使用率比較高，居住密度也比較低，售價相對也較低。之餘電梯樓，當然就是方便家有老小的家庭，高層視野開闊，居住舒適度高，自然價格更高。
至於具體小區怎麼選，相信有了上述的小區一覽表，還是比較清晰的。買買君的建議是，優先到配套最全的小區淘房，其次是，在價位相當的小區之間，優先選擇關注度較高的樓盤。
島內配套最齊全的小區要數麗江花園，項目橫跨南浦島和沙窖島，其中部分位於南浦島東部。項目佔地面積81萬平方米，規劃建築面積150.03萬平方米，規劃居住人口4.3萬人。距離項目最近的地鐵站是2號線南浦站，大概步行需要15分鐘左右。小區規模大，據介紹，有11個組團，最早一期建於1995年，最新一期是如英居，建於2014年。整個項目二手房的價格在2.1-3.8萬元/平。作爲81萬平的大社區，麗江花園內部配套非常齊全，銀行、超市、咖啡廳、健身房等設施齊全。
麗江花園實景圖
根據中介介紹，麗江花園中“麗字樓”算是比較早期的單位，也可以說是小區裡面價格最便宜的單位，單價約2萬出頭起有交易，多數爲樓梯樓，部分後期加裝了電梯，不過缺點也是很明顯，港式設計，無外陽臺。
而根據中介介紹其他單位報價可參考如下，康城居（建築年代1999年），樓梯樓，低層單位103平的3房兩衛，報價275萬，折算單價接近2.7萬元/平；左岸（建築年代2006年），電梯樓，二手放盤均價約3-3.5萬元/平。
在地鐵南浦站周邊的三個樓盤——廣州碧桂園、南浦海濱花園和海龍灣，幾乎共享一樣的商業大型商業配套，也常常被置業者進行比較。廣州碧桂園關注度最高，也是規模最大的小區，建築年代爲1999-2000年，全爲樓梯樓設計，優點是小區學位配套可以共享華南碧桂園的幼兒園和小學，還有接駁巴士，小區門口有個大型公交總站，交通便利，小區內部沒有商業配套，比較安靜；另外，近期附近的中大附小（私立學校）已經建好並將於2017年9月正式投入使用，對業主小孩而言多一個選擇，南浦三橋也在廣碧附近，可以直通番禺大石，雖然說對於部分單位而言會面臨更大的交通噪音，但是對於島上的交通而言，則是更加便利。至於小區的洋房二手單位，戶型以兩房和三房爲主，68、80平兩房，102、106平三房（帶主套），目前參考報價爲2.5-2.8萬元/平。兩房總價210萬起有交易，三房約270-280萬起。比如說在廣碧小區中，有些一樓帶私家花園的戶型，就尤其適合小蝶這種文藝青年，種花種草，經營私人小天地的需求了。
廣州碧桂園實景圖（圖二爲小區內接駁巴士、圖三可見樓棟前方爲停車位、圖四衛會所和公交總站）
南浦海濱花園和海龍灣建築年代均爲2003年，這兩個小區規模相對碧桂園要小很多。其中南浦海濱花園小區園林綠化非常好，居住舒適程度也比較高，二手放盤單位戶型多爲80平兩房，98、100多、128平的三房，錯層設計，放盤參考價爲2.4-2.6萬元/平；海龍灣全爲11層高的小高層電梯樓，居住密度低，戶型主要爲80平兩房、100多、130多平的三房，放盤價也比相對較高，約3.1-3.3萬元/平。這兩個小區本來規模就比廣碧小，加上小區內業主以自住爲多，放盤單位相對也較少，經常就是一套單位放出很快就被消化了，因此整體關注度比廣碧也小，不過也算得上是綜合素質不錯的小區。還有，買買君在這裡補充一點，關於這兩個小區的學校配套爲題，根據中介介紹，南浦海濱花園的小學要到沙窖島洛溪板塊那邊的洛溪新城小學，而海龍灣則是對對岸的大石小學。
南浦海濱花園園林實景，小區園林精緻舒適，業主自住多放盤相對較少
簡單說，南浦島上優質的教育配套相當缺乏，這也是不少業主爲何一到小孩讀書時便計劃換房的原因。
如果預算充足，還是希望購買電梯房的物業，也有自駕車計劃的買家，島上還有選擇，那就是在島上另一端西端的物業——錦繡半島和敏捷金月灣，實際上這一片的三個管理相對獨立的小區均爲敏捷地產打造的樓盤，也可以簡稱爲錦繡半島西區、東區和金月灣（南區）。二手房的放盤情況目前以西區最爲活躍，戶型爲87-195平的單位，其中部分如109、129平雙證（一個單位兩個房產證）大三房。由於存在單證和雙證的問題，報價上也有很大的差異，西區的單證單位3萬元/平，而雙證單位則2.4-2.6萬元/平，差價可達5000元/平！以最近成交爲例，87平低樓層兩房總價220萬起。
錦繡半島小區內部配套實景圖
對於“雙證”單位是否買得過？買買君先算一筆賬，在如今嚴格的限購新政下，需要使用兩個名額，如果雙方還沒登記結婚，那麼則可以將其當做分別首套單位置業，首付三成後辦理貸款購房，影響不算大，還能以相對較低的單價入手較高素質的單位，但是如果需要在日後換房，則需要先將物業出售再置換；但如果是夫妻雙方以家庭爲單位購買，如果雙方均爲無房無貸則可以享受一個房產證首付3成，第二個房產證首付7成，以一套100平（50+50平雙證）爲例計算，首付比例高達5成！好處是可以省下144平以上的豪宅稅，糾結之處在於在嚴格限購政策之下，面臨較難轉手的風險。
錦繡半島實景拍攝，島內少有的電梯樓小區，小區樓齡較新，園林和環境不錯
最後說說買買君對南浦島的感受，位置和環境確實不錯，如果在荔灣、海珠或越秀區上班，這裡還算方便，不過這裡同樣擁有不少“島居”生活的困擾——交通不便、島上配套缺乏、沒有特別有優勢的名校學位、以及靠譜的醫療配套，整體商業檔次不高，雖說四面環江，但是江景也不算特別美。跟番禺政府擬規劃“高尚住宅區”的願景還是有比較大的距離，不過對於部分預算有限的買家，卻又想住得享受住得舒適一點的小區，這邊小區的環境和價位相對周邊確實也是“窪地”，也是個可以考慮的“上車婚房”的選擇。畢竟地鐵接駁十餘分鐘可以去江南西、20分鐘可以去北京路、30分鐘可以去珠江新城，比起自駕車還是靠譜得多，哈哈。
買買君從錦繡半島某高層單位拍攝的珠江實景圖，大家感受下
點擊繼續查看
使用安卓和iPhone最新版本客戶端可獲得更流暢體驗，下載地址：
安卓用戶點這裡
iPhone用戶點這裡
上週新增房源1825套 增城領跑
越秀受威脅！郊區也有這些新名校
意向樓盤：
姓 名：
手 機：
人 數：
看房日期：
姓名：
手機：
人數：
東部1線雙景房7字頭起享2萬抵93折
姓名：
手機：
人數：
番禺線大平層山景洋房
廣佛線開闊江景洋房
東部1線山景房7字頭起
南沙線精裝商住公寓
保利大都匯情侶公寓
大壯國際廣場減10萬
珠江嘉園1萬抵95折
保利花城享1萬抵97折
碧桂園空港國際小公寓
碧桂園豪園總價95萬起
荔灣國際城1萬抵20萬
佛奧廣場頂級商務平臺
變身!上帝視角看琶洲
新團隊如何撬動地王?
廣鋼大熱 看荔灣房價
新黃埔撼天河老大地位
2015樓市網友吐槽榜
買二手房也不“二”
買房如何選樓層？
靠工資永遠買不起房？
讀公積金異地貸款政策
搞懂以房養老的背後
用微信掃碼二維碼
分享至好友和朋友圈