自如租戶突遭解約 長租公寓頭部玩家難逃虧損

(原標題:自如租戶突遭解約,長租公寓頭部玩家難逃虧損)

從小平臺向自如等頭部品牌蔓延,長租公寓企業難逃投訴、維權泥淖。自如與部分房東和租客的糾紛,在近日不斷激化。廣州、深圳等城市的租客和業主稱收到了平臺解約的消息。

自如對第一財經記者回應稱,“受個別業主與深圳自如解約影響,相關房源無法繼續出租,深圳自如方面只能與個別租客協商解約。與客戶溝通解約的原因是自如與業主合同結束。”

今年7月,北京自如業主因自如要求降租金而引發外界持續關注。

受疫情衝擊等多因素制約,今年以來長租公寓企業輕則發生維權投訴事件,重則出現平臺捲款跑路等。對於國內租賃市場,有人唱好,有人唱衰,《2020中國青年租住生活藍皮書》調查數據顯示,有56%的城市租客更關注“大且好”的長租機構。對以年青房客爲主的龐大租房羣體來說,依然需要和租賃平臺鬥智鬥勇。

突然解約

劉小玲(化名)租住的房子位於廣州市海珠區,是一套四居室。

她於9月7日與自如正式簽訂了一年合同,9月11日正式搬入。前後租住僅一個月,她於10月10日接到自如的解約通知。

“事先並沒有告知,也沒有協商,臨時通知我儘快搬走。”劉小玲說起這突如其來的逐客令事件,除了有些氣憤,還感覺有點摸不着頭緒。“雖然許諾會賠付一個月租金,但自如管家並沒有給出明確的說辭,到最後直接不予迴應。”

劉小玲向第一財經記者提供的房屋簽訂合同顯示,起租日後房屋資產出租人強制收回標的房屋,甲方應該提前30個自然日通知乙方並同意支付乙方收回房屋當月一個月租金的違約金。

這並非個案。深圳的自如租客王小林(化名)近日也遭遇了類似事件。

王小林所在的微信羣有四十多位近期“被解約”的租客。這些租客被通知搬離的理由無外乎“疫情原因導致自如經營虧損,屬於不可抗力因素”、“客廳需要加隔間”、“房屋需要重新裝修”、“業主急收回房屋”等。

部分“被退租”的租客獲得了一個月賠償,已屬於其中的幸運兒。相較之下,另一部分“被退租”的租客並沒有獲得賠付違約金。

對於此次深圳出現的“被解約”事件,自如迴應稱,“受個別業主與深圳自如解約影響,相關房源無法繼續出租,深圳自如方面只能與個別租客協商解約。”

也有部分臨時“被解約”獲得一個月賠償的租客告訴第一財經記者,自如管家承諾的賠付一個月月租,同時如果在七天內搬到自如平臺房子可以獲得500元服務費優惠券加一次搬家服務。而實際中,服務費優惠券及搬家服務並沒有兌現。

留意到所解約單間後續動向的劉小玲表示,“被解約”的月租1800元的單間隨即上調了500元掛在出租平臺上。而就此追問自如管家,對方並不予置評。

被調高價錢再度掛出,並不意味着房東們的日子就很好過。

近兩個月來,陸續有多位業主爆料稱,收到了自如要求降價20%~40%的通知。廣州自如業主黃女士直言,“原本自如與業主簽訂的合同中有提及‘管理期內,甲乙雙方協商一致,可以解除合同’,但自如單方面通知若業主不願意降低租金,將解除簽約合同,這讓業主有種被強制解約的冒犯感。”

早在7月份,北京租賃市場就出現了自如要求業主降價並賠償裝修費以及傢俱折損費用的事件。個別房源的委託價格降幅接近30%,引發合同糾紛。

自如對此迴應稱,“目前確實極少數房屋,受疫情、商圈變化及城市規劃等因素綜合影響,呈現委託價格與租賃價格倒掛的趨勢,爲了與業主和客戶實現長期的合作共贏,我們才與極個別房屋的業主展開適當降低委託租賃價格的協商。”

越來越“重”的租賃平臺

相較往年,今年疫情出現後,北京、上海、杭州、武漢等長租公寓就頻繁出現“租金漲幅近30%”,租金貸、打隔斷、擡房租引發住建局約談,小長租公寓平臺捲款跑路等。

以深圳爲例,僅10月以來,就接連出現小鷹公寓、城城找房、美居公寓爆雷事件。創下“最快爆雷”公寓紀錄的美居公寓,從收房入住到引發業主租客維權,前後不到兩個月。

此前前往美居公寓辦公地深圳市南山區田廈國際中心維權的王先生等數名業主告訴第一財經記者,美居公寓出具三方解約協議,卻絲毫不提對業主及租客違約金的處理條款,針對如此霸王條款,包括王先生在內的多位人士,均表示實在讓人無法接受。

包括劉小玲在內的多名自如租客都表達了與王先生類似的感受。

由於長租公寓業主、託管公司、租客等相關方在基於事實租賃關係和委託關係理解角度的不同,圍繞長租公寓爆雷,租客和業主各自承擔的責任邊界,在業內一直有爭議。

實際執行中,各地的具體標準也存在差異。早前就有深圳住建局人士就長租公寓平臺爆雷事件向第一財經記者言及這一管理痛點並直言,“長租公寓存在的結構性問題,業主和租客往往是弱勢方。即便勝訴,實際中大多也難逃追償週期長、利益關係複雜等問題。”平臺的強勢地位及較難預期的風險,業主和租客除了小心甄別平臺,理性維權的被動應對舉措,似乎很難找到合宜的解決方案。

回看長租公寓這幾年的發展進程,自2014年“租售並舉”制度獲監管意志支持後,租賃市場快速發展。尤其是2018年前後,長租公寓企業更是將規模擴張用到極致,大肆跑馬圈地。有自如管家人士直言,競爭激烈的2017年,長租公寓頭部企業在覈心城市不惜以高於中小平臺40%左右的價錢去爭搶房源。

自如高價拿房、標準化改造帶來的“重成本”,有助於推高租金。但對應的另一面是,市場走向並不足以持續支撐這種增長預期。

以深圳爲例,樂有家研究中心數據顯示, 2020年上半年,深圳租賃市場成交量環比及同比跌幅都超過了20%。北京、上海等租賃市場景氣度甚至難敵深圳,在近一兩年內處於整體下行態勢。

究其根源,整個行業高收低租、短債長投的運作模式,需要藉助規模擴張、租客擴張、租金上漲助推,纔有望持續良性運作。但凡遭遇租賃市場下行,租金上漲無法持續、租客減少、房間空置率增多等,便會產生平臺與業主、租客之間的利益博弈。這種博弈機制下,滋生出各種違法違規行爲。

前景存分歧

與前幾年站在政策風口,長租市場火熱不同,近一年來,長租公寓企業屢陷投訴泥淖,盈利狀況並不樂觀。

已上市的長租公寓品牌,無一例外都在虧損。青客公寓2017~2019財年分別錄得虧損2.45億元、4.99億元、4.98億元。同期,蛋殼公寓分別錄得虧損2.7億元、13.70億元、34.37億元。

今年受疫情衝擊,房屋租賃市場受到較大沖擊。貝殼研究院數據顯示,租房平均成交週期驟升至70天以上,導致業主租金收入降低。另一方面,人力、物資等各項運營成本均在提升,尤其是佔比最大的租金成本高於市場平均水平。

有頭部租賃平臺不願透露姓名的負責人士告訴第一財經記者,前期收房時對於房源的評估價格較高,但是因爲疫情及外部租賃環境變化,租金市場下行。該負責人士進一步介紹道,即便疫情過後,不少長租公寓企業旗下一些規模較小或者老舊的小區仍有很多房子租不出去,經營狀況有受到影響。

外部可查詢的信息顯示,自如僅2015~2017年累計虧損近13億元。對於最新的財務狀況,自如向第一財經表示,“公司一直堅持穩健經營,雖然整體上會受到影響,但相比其他行業和企業,經營情況可控。”

言及這個重投入、長週期的產業的前景,有多位人士基於現有的長租公寓企業整體的表現,擔憂投資回報率低,認爲攤子鋪得越大,財務窟窿越難堵住。

另有機構對於該行業持樂觀預期,認爲疫情令長租公寓徹底迴歸冷靜期。自如方面也表示:“在租房時,用戶開始注重選擇更有實力的長租公寓,甚至多了個心眼,在找房之前還會先查一查公寓方的背景和運營情況。”