年底資金大考緊逼 地產商集體賣資產
年尾將至，房地產企業處置資產的動作明顯增多。
據第一財經記者統計，自9月份以來，公開披露的房企股權轉讓信息至少有40條，華僑城(000069.SZ)、招商蛇口(001979.SZ)、中國金茂(00817.HK)動作較爲頻繁。
統計期內，華僑城旗下至少14個項目股權擬被全部或部分轉讓，涉及旅遊、酒店等多種資產；招商蛇口至少6個項目股權擬被出讓，其中多個標的價格超十億元。新湖中寶（600208.SH）等中小企業也加速資產處置的步伐。
“股權轉讓信息暴增的直接原因是融資環境收緊。”克而瑞認爲，“三道紅線”出臺後，大部分房企不同程度“踩線”，政策壓力下開始主動調整融資結構，通過配股、子公司IPO等加強股權融資，而出售資產是回籠資金最快速的方法之一。
“三道紅線”的威力確實已觸及行業各個角落。在11月11日舉行的一場房產經紀論壇上，貝殼（BEKE）董事長左暉直言：過去，地產行業的問題被高速增長的房價掩蓋，對習慣高週轉模式的開發商來說，挑戰剛剛開始。
即便將眼光放至此刻，開發商的壓力也已“火燒眉毛”。貝殼研究院數據顯示，11月單月，房企迎來年內最大到期債務規模1071億元，高負債房企面臨嚴峻的考驗。
處置資產加速回血
公開信息顯示，中國金茂擬掛牌出讓旗下常州龍茂房地產開發有限公司45%股權，底價8.66億元。其中，持股80%的寧波寧興房地產開發集團有限公司轉讓25%股權，持股20%的智銀有限公司轉讓其持有的20%股權。
工商資料顯示，常州龍茂成立於2018年，主要負責常州JZX20180401地塊項目的房地產開發經營。兩年前，金茂以17.4億元+15000平方米人才公寓面積競得上述地塊，成交樓面價7510元/平方米，這是金茂首進常州。
常熟市沙家浜華鼎置地有限公司80%股權及1.03億元債權也於同日被公開出讓，出讓方爲華僑城及常熟市沙家浜鎮城鎮經營投資有限公司。華僑城是這輪股權轉讓潮中的“常客”，此前已公佈十餘條項目股權轉讓信息。
值得注意的是，上述兩家公司均處於虧損狀態。截至2020年09月30日，常州龍茂錄得營收爲0，營業利潤-2176.41萬元，淨利潤虧損2174.52萬元；截至2020年8月底，華鼎置地淨虧損638.54萬元，所有者權益1350.16萬元。
“涉及股權出讓的房企或項目，多處於虧損或高負債狀態。”克而瑞直言，房企出讓部分權益可提前回籠資金，緩解現金流壓力，通過聯營、合營降低負債率指標；同時爲項目開發引入有實力的合作方，並通過剩餘股權持續獲益。
有人積極瘦身，也有人趁機進場，比如熱衷“收併購”的融創中國(01918.HK)。
11月10日，新湖中寶公告稱，擬轉讓浙江啓隆實業有限公司、浙江啓輝實業有限公司各50%、35%股權，及兩個標的公司相應權利上海亞龍古城國際花園項目、溫州西灣項目14宗土地，接盤方爲融創中國，總交易價款49.44億元。
亞龍古城國際花園位於上海核心地段，是極爲稀缺的純住宅用地，也是令新湖中寶投入頗多的舊改項目。截至2020年6月末，標的公司總負債達204.38億元，拆遷貸款融資本金已達到149.32億元，少量戶數拆遷仍未完成。
舊改項目開發週期長、政策不確定因素大，使新湖中寶在其中沉澱了大量資金。新湖中寶2020年三季報顯示，今年1~9月，公司經營活動產生的現金流量淨額爲-6.4億元，而上年同期爲1.27億元，同比大幅減少605.19%。
新湖中寶表示，引入合作伙伴，有利於加快公司相關項目開發進度，提升經營效率，優化公司資產負債結構，實現更加穩健高效優質的發展。 在不考慮稅費及未經審計的情況下，預計對公司利潤的影響數約22億元。
“三道紅線”已成交易衡量指標
暫緩資金壓力之外，股權交易也是房企調整業務結構、聚焦主業的手段。
譬如，中南建設（000961.SZ）擬向控股股東轉讓南通中南谷投資管理有限公司100%股權，交易對價200萬元。南通中南谷已成立四年，定位於爲創業者打造綜合性衆創空間，旗下已孵化出四家下屬公司。
但這項新業務未給中南建設帶來盈利，項目前景並不確定。截至2020年6月30日，南通中南谷總資產954.02萬元，總負債786.25萬元，前六月淨利潤-133.73萬元。基於業務調整的考量，中南建設決定將其剝離，交給母公司管理。
“本次交易完成後，公司將進一步聚焦主業，爲全體投資者創造更好的回報。按照公司長期股權投資的賬面價值計算，預計本次交易對公司將產生約232萬元的投資收益。”踩中融資監管兩條紅線的中南建設稱。
作爲股權轉讓披露最頻繁的房企，華僑城種種動作背後也存在此番邏輯。克而瑞認爲，文旅地產屬於重資產，投資金額高、回款週期長，易導致較高的負債水平。因此，華僑城積極出售部分房地產項目、以及與主業關聯性有限的產業。
目前，房企在物管等行業已與資本市場接軌，但在更多領域還未找到成熟的商業模式。業內預計，隨着“三道紅線”落地，房企依靠槓桿獲取資金的優勢不再，部分投入大但回報不清晰的業務將被放棄，以更好地聚焦主業。
值得注意的是，“三道紅線”這一行業發展規範，已在微觀領域得以顯現。
11月9日，山東產權交易中心披露信息顯示，山東鋼鐵集團擬轉讓山東鋼鐵集團房地產有限公司100%股權，轉讓底價20.7億元。截至2020年9月30日，標的公司營業收入1.09億元，營業利潤8648.34萬元，淨利潤8648.34萬元。
山東鋼鐵集團明確稱，意向受讓方或其母公司2020年上半年財務報告中，剔除預收款後的資產負債率不大於70%、淨負債率不大於100%、現金短債比不小於1倍的，在同等條件下優先受讓。這意味着，綠檔房企機會更大。
同時，意向受讓方需以房地產開發爲主營業務之一，且位於2018年、2019年房企銷售金額排行榜50名以內；受讓方產業結構、業務種類比較均衡，創新轉型發展情況良好，具有國企混改成功經驗的，在同等條件下優先受讓。
這意味着，不僅是行業排名靠後的中小房企，那些踩中融資監管紅線的企業，也將在此類交易中處於被動地位。克而瑞認爲，未來，中小房企地產業務收縮退出的現象可能加速，行業集中度也將在洗牌後進一步提升。