觀察房市 除了價格、更應重視交易量

中國文化大學土地資源學系兼任助理教授李尚華。（本人提供）

近日發表的國泰房地產指數，包括臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市及高雄市的預售屋市場，可能成交價格都創下統計以來新高；另外，聚焦在中古屋成交價格爲主的信義房價指數，所呈現的結果亦與國泰房地產指數的結果相去不遠。目前不少房地產業者認爲，低利率、資金行情、預期通膨及營造成本高漲，是促成房價上漲的主因，然房價上漲，就代表房市景氣嗎？

觀察房地產市場的景氣趨勢變化，除了總體經濟是最重要因素外，房地產市場的成交價格及交易量的變化，亦是重要參考指標。若僅單以價格觀察房地產市場，通常會陷入過度樂觀的氛圍。舉例而言，近廿年的房地產市場價格趨勢，僅有SARS（2004年第2季）、金融海嘯（2009年第3季）及房地合一稅實施（2016年第1季）三個時期的價格下跌，而且是跌後一季，即呈現V型反彈。因此，如果要判斷解封后的房價趨勢，幾乎可以斷定，縱使房價會下跌，亦會在一季以後反彈。換言之，近廿年國內亦或雙北市的房地產市場的價格變化，只有短期季修正、緩漲及急漲三種情況。

但如果再將成交量納入房市景氣的觀察指標，結果卻與房價指標迥異！舉例而言，在2005年至2007年，全國買賣移轉棟數，最高曾來到45萬棟；在金融海嘯時期，房價雖大跌一季，但買賣移轉棟數亦來38萬棟；2015年至2018年，房價由谷底回升，惟買賣移轉棟數卻連四年不到30萬棟，即呈現價量背離的情況；在2020年及2021年，六都房價紛紛創下歷史新高，但成交量僅30萬棟出頭，似乎已難回到2010年以前的交易盛況。這似乎說明了，若觀察成交量，自2015年以後，國內的房地產市場似乎就處於不景氣的狀態。

單以價格判斷房市，似乎可以認定目前的房市是處於景氣狀態，但如果將成交量變數納入判斷，國內房市的景況，似乎沒有想像中的好！按照近廿年的房市歷史經驗判斷，雖然政府實施了一連串房市改革措施以達到居住正義的目標，但要以此促使房價下跌，似乎不可能，僅能讓房價不要急漲，而是達到緩漲的目的。在房地合一稅實施後，投資客離開房地產市場，預售屋銷售率或是中古屋買賣移轉棟數將呈現趨緩的情況，因此，我們認爲未來房價幾乎不可能急漲，至多讓房價合理化，依GDP的增減幅度變化。