升息半碼對房市影響不大?李同榮:有三大不利

示意圖/記者遊智文攝影

央行21日宣佈升息半碼(0.125個百分點),打破市場原先預期央行利率將連四凍的推測,房地產界普遍認爲對房市影響有限,但房市趨勢專家李同榮卻認爲,央行突然升息理由包括抗通膨、抑遊資、降溫股市、防範房市甩尾上升。

他表示,央行一方面想抑制蠢蠢欲動的通膨,另一方面要防止股市房市過熱,升息策略可謂一石二鳥,對處於高檔的房市,將產生三大不利影響,包括住宅首購市場買氣降溫、租賃市場租金持續攀高、商辦廠辦市場投資意願降低。

李同榮指出,央行會無預警宣佈升息半碼,推測主要原因有四:

一、防範通膨再起:2023年全年CPI上漲2.5%,創近15年來次高,雖然主計處預估2024會下降至2%以下,但4、5月電費喊漲,且民間感受民生用品通膨的壓力爆表,央行不得不先出手升息。

二、抑制遊資氾濫:從資金動能M1B減M2觀察,M1B減去M2的季增率開始上升,顯示市場遊資逐漸增加,不得不防止遊資氾濫成災。

三、抑制股市發燒:近日股市發燒,站上2萬點新高,高股息ETF募股基金火爆,民衆瘋狂搶購,資金熱潮涌出,股市有超熱的隱憂。

四、防範房市升溫甩尾:原本2023年房市已明顯降溫,去年底因新青安貸款專案刺激買氣回溫,今年又逢股市發燒,遊資氾濫,通膨壓力上升,購屋保值心態大增,央行擔心降溫中的房市有甩尾再漲的可能性。

李同榮指出,央行升息半碼,對房市表面上影響有限,但實質上會有三大不利影響:

首先,住宅首購者漸進式負擔增加,影響剛需市場購屋信心與買氣。

就房市升息半碼試算一千萬貸款者的成本,貸款30 年期、本息攤還房貸利率2.06%,每年增加負擔約7500元,雖然金額不高,但若從這兩年來央行持續升息共六次高達三碼半(0.875%),每年合計增加房貸約增加4萬5千元,對一般家庭就明顯有感,首購者的負擔就在溫水煮青蛙的情況下,漸進式的往上增加。

另一方面,在市場預期降息的利多訊息不但沒有出現,利率反而不降反升,對於本來對房市預期樂觀態度的族羣,就𨍭變爲失望性的觀望買盤,同時就會抑制了過熱的市場買氣,影響剛需市場的購屋信心。

第二,影響租賃市場租金被轉嫁持續上漲:

依據2024年1月主計總處統計,租金指數高達105.19,已經連續30個月上漲,並再次刷新自1981年有統計數據以來的歷史新高。顯然租賃市場供需失衡,若利率再往上升,房東的持有成本一旦增加,就會帶來轉嫁效應,租金就會持續高漲,對年輕人又是一大打擊。

第三,影響商辦廠辦市場投資意願降低:

商辦廠辦市場交易的主力爲人壽保險公司的不動產投資部門,金管會對壽險公司投資收益型標的,在2021未升息前規定最低投報率門檻爲2.095%,一直拉昇到2023年的2.845%,漲幅高達35.8%。

如今利率再升半碼,最低投報門檻又提高到2.97%,合計兩年最低門檻漲幅多達42%,因此壽險公司對商廠辦的投資條件更加受限,在北部地區要找到3%以上投報物件,幾乎無貨可尋,將降低了壽險業者對商辦與廠辦的投資意願。

李同榮表示,電價調升在即、通膨蠢蠢欲動、股市持續發燒、房市欲跌不易,央行升息宣示意味濃厚,帶有警示市場不宜過熱的意味,因此,對股市與房市間接會產生抑制作用。

但升息也是兩面刃,一方面可抑制通膨,另一方面又恐傷及經濟,央行的決策到底是一石二鳥,或是會因成效不彰而導致兩敗俱傷,政策擬定的兩難與市場發展的不利影響,有待觀察。

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