大數據告訴你真相：樓梯樓VS電梯樓 你更愛誰？
數月前，荔灣區啓動“百梯萬人”舊樓宇加裝電梯工作。9月8日，廣州住房公積金管理中心發佈通知：加裝電梯也可提用公積金。利好消息不斷，樓梯樓再度引發市場關注。究竟買電梯樓還是買樓梯樓好呢？日前，廣州鏈家研究院根據該公司在2017年前八個月促成逾9300宗二手住宅買賣個案，進行了下列不同類型的分析。
文/圖/表：廣州日報全媒體記者?王荔珏
從供應量看，廣州鏈家全市在售的有效住宅房源中，樓梯樓房源佔39.8%。隨着越來越多的加裝電梯投入使用以及新樓盤的建設（近年廣州全市每年的新房成交量爲7~13萬套），電梯房源佔比亦逐步增加，目前已達60.2%。據廣州鏈家成交數據顯示，樓梯樓的成交量佔比爲38.7%，與供應量的佔比相近，均不超過四成；而電梯樓成交量佔比爲61.3%，這表明供應量在一定程度上影響着成交量，同時也跟購買羣體的第一喜好有關。
從廣州鏈家的盤源分佈所在地來看，由於城市不斷髮展，越早發展的區域，樓梯樓越多，越晚發展的區域，電梯樓佔比越高，表現爲越秀、荔灣、海珠等區域樓梯房佔比高，供應占比亦相對更大。越秀區放售盤源中，樓梯樓佔比最高，達到61.8%；其次是荔灣區，樓梯樓佔比超五成，爲51.8%；海珠、番禺電梯樓盤源均超過五成，達52.9%及55.4%；白雲、黃埔的樓梯樓盤源相近，均不足四成，分別爲37.1%、35.6%；天河是電梯樓盤源比例最高的區域，高達74.4%。
供應影響成交，細分到各個區域，不難發現，樓梯樓最多的盤源是越秀區。因此，越秀所成交的樓梯樓比例也最多，達到58.1%，電梯樓佔比僅爲41.9%。其次是荔灣區，樓梯樓成交佔比爲48.9%，電梯佔比爲51.1%。天河是樓梯樓成交佔比最少的區域，僅爲21.8%，而電梯樓佔比全市最高，爲78.2%。
由於樓梯樓各層的價格存在非常明顯的差異，低層單位價格明顯較高，而隨着樓層的上升，價格逐步下降，因此各樓層的受歡迎程度亦會有明顯的差異。
數據顯示，樓梯樓的6層最受買家歡迎，成交佔比爲15.4%，爲所有樓層中最大，其次爲7層，成交佔比爲14.1%；而低層單位受歡迎程度明顯減弱，1~3層佔整體供應的31.2%，而成交佔比僅佔23.9%，其中1層供應占比爲9.5%，成交佔比僅爲5.0%，2層供應占比爲10.2%，成交佔比爲7.6%。
電梯房低層交投更活躍
據廣州鏈家數據，電梯樓（含加裝電梯）成交樓層細分中，由於存在大量樓層不高的電梯物業，尤其中心區大多數電梯樓的總樓層在18層及以下，因此低層單位（1~10層）供應較大，佔整體供應量的52.0%，而成交佔比超六成，高達64.5%。中層單位（10~20層）成交佔比爲24.4%，高層單位（21層及以上）佔比最少，僅爲11.1%。
番禺樓梯樓中層佔比高
廣州鏈家數據顯示，在樓梯樓低層單位成交中，佔比最高的是黃埔區，達30.8%，佔比最低的是海珠，僅爲16.1%；在樓梯樓中層單位成交中，所有區域的佔比均超過三成，佔比最高的是番禺，高達54.8%，主要分佈在市橋板塊、鍾村板塊，而佔比最少的是天河區，爲32.8%；樓梯樓高層單位的成交中，海珠區的比例最高，達46.3%，番禺區的比例最低，僅爲15.7%。
電梯樓方面，所有區域低層單位的佔比均超過五成，其中比例最多的是白雲區，達76.7%，接近八成，而比例最少的是天河區，爲52.6%；中層單位中，成交佔比最高的是天河區，達29.3%，主要集中在珠江新城板塊及天河北板塊，成交佔比最低的是白雲，僅19.4%；而高層單位，佔比最多的是天河區，達18.1%，最少的是白雲區，僅爲3.9%。
小年輕不介意樓梯樓高層
交易數據顯示，樓梯樓中層單位仍是首選，尤其是20歲以下的客戶，有五成是選擇中層單位，26~35歲青年羣體對於樓梯樓高層單位接受度最高，成交佔比近四成。但從46~50歲的客戶開始呈現遞減態勢。21~35歲對於低層單位喜愛程度明顯有限，成交佔比約爲兩成，隨着年齡的逐步增長，客戶對低層單位偏愛明顯提高，成交佔比呈現明顯的增長，36~40歲爲26.6%，到40歲以上提升至33%左右。
交易數據顯示，20歲以下、21~30歲的客戶，最青睞樓梯樓第6層單位，31~35歲的客戶購買第7層的人數最多，36~40歲的客戶，更喜歡第5層單位，而40歲以上的客戶，買第3層及以下的單位最多。
樓梯樓樓層越低議價空間越大
根據廣州鏈家交易數據，不管是樓梯樓還是電梯樓，議價空間的浮動範圍在2.2%~2.8%之間。在樓梯樓方面，由於業主的心態不同，各樓層的掛牌報價有明顯差異，樓層越低報價越高，且報價差距非常大。以廣園雲苑新村爲例，1~3層平均掛牌報價與7~9層平均掛牌報價每平方米相差近五千元，報價差距較大，因此議價空間亦會呈現樓層越低，議價空間越大的趨勢。從全市均值來看，低層單位平均議價空間爲2.81%，中層單位議價空間爲2.55%，高層議價空間爲2.21%。而電梯樓方面則相對比較平均，均位於2.5%~2.6%之間。
越秀樓梯樓議價幅度較大
數據顯示，越秀區樓梯樓受樓齡較長的影響，議價空間最高，達3.64%，黃埔樓梯樓議價空間最小，僅爲1.89%；而天河電梯樓受業主心態強勢影響，放盤價較高，因此，議價空間略高於其它區域，爲2.71%，黃埔的電梯樓，議價空間最小，爲2.10%。
最重要的一點是，樓梯樓的年租金毛回報率要比電梯樓更勝一籌，樓梯樓爲1.94%，比電梯樓高0.4個百分點。細分到區域，無論樓梯樓還是電梯樓，毛回報率最高的區域是白雲區，分別是2.21%、1.86%，而天河、越秀由於樓價相對於其他區域明顯較高，故兩區年租金毛回報率明顯較低，天河區電梯房毛回報率爲1.33%，樓梯樓單位毛回報率爲1.43%，越秀電梯房毛回報率爲1.12%，樓梯房毛回報率爲1.56%。
廣州鏈家研究院院長周峰認爲，不管樓梯房抑或電梯房，亦不論一房抑或二、三房，更不論市區抑或郊區，皆有其相對固定的客戶羣體。這批追捧客戶或年輕，或年長，其實都有一個共同的特徵，就是“睇餸食飯”。因應自己的資金儲備量及可以接受的區域、地段，作詳細的衡量和對比，最終再下決定入市購買。但隨着年齡及人生閱歷的變化，每一個曾經的“新業主”，皆有可能產生改善居住環境的衝動，從而令其現在居住或持有的物業，成爲二手市場上重新流通的供應源，而他們再次購買的對象，或將與目前這一套放盤對象存在較大的差別。但前提還是那一句話：喜歡與否，關鍵還是跟自己的錢袋有關。