彭永東： 中國房地產將進入服務者價值時代
[進入住房存量時代，二手房交易越來越成爲重點城市房地產市場的主導。用戶第一關注的信息是品質，第二是服務。所以未來提供更好的品質，無論是製造業提供更好的住宅，還是服務業提供更好的數據和服務標準，都是下一步競爭的主基調。]
“用戶第一關注的信息是品質，第二是服務。所以未來提供更好的品質，無論是製造業提供更好的住宅，還是服務業提供更好的數據和服務標準，都是下一步競爭的主基調。”3月29日，貝殼找房CEO彭永東在博鰲亞洲論壇2019年年會上說。
近30年以來，我國共建設約2億套住房，城鎮家庭戶均套數達到1.08套，中國城市居民基本告別了住房短缺——這也是人類歷史上規模最大、速度最快的城市化，城市化率從26%提高到58%。
進入住房存量時代，二手房交易越來越成爲重點城市房地產市場的主導。
服務者價值時代即將來臨
貝殼找房提供的數據顯示，近年來全國二手房交易年均400萬~500萬套，二手房市場GMV達到6.5萬億元。2018年全國約20個城市二手房交易量超過新房。另一方面，在租購併舉政策的推動下，租賃市場正在進入規範發展的快車道，專業化租賃運營快速興起，2018年全國租賃市場GMV大約1.2萬億左右。
彭永東把房地產的發展歷程概括爲三個時代：第一個時代是生產資料價值時代，爲解決住房短缺而大規模建設，土地、資金的價值對生產極爲重要，這一階段的核心目標是住房數量擴張，土地和資金要素投入是決定產出的關鍵因素。採取大規模、標準化建設的工業化模式，服務者是流水線上生產者的角色，其價值難得被衡量。第二個時代是信息價值時代，住房告別短缺，由數量擴張向存量流通轉變，在存量房屋流通中，信息將人和房屋進行串聯，實現了更高效的匹配，但只有簡單撮合，服務比較淺。在這一時代，“人”的價值不如信息價值那麼重要。
伴隨着居住物理條件改善，消費者品質居住和流通服務需求提升，以及行業與互聯網的深度融合，房地產行業將進入“服務者價值”時代。這一階段，圍繞住房的服務比房屋本身更加重要，服務者的角色和價值將被重新定義。服務者要對服務的結果負責，人成爲最大的變量。彭永東具體解釋這一段階段的特點時表示，一方面，行業會建立資質認定體系和行業規範體系。實行嚴格的職業經理人制度，形成一批以房產經紀、房屋託管、物業管理、資產管理爲核心的專業房產服務階層；另一方面，管理型服務市場興起，行業需要從“輕”變“重”，不僅關注信息的質量，更需要對服務者的准入、行爲、信用等進行有組織的管理，推動服務者朝着消費者滿意的方向進化。
服務者價值指數級增長
彭永東預測，在流通率趨勢性上升的驅動下，中國2.5億套存量資產將被充分盤活，形成全球最高的存量住房。
活躍的存量房交易，自然需要與之匹配的房產交易服務。彭永東認爲，服務者的機遇空間巨大。進入服務時代，房地產服務會向兩個方向的延伸：
第一，向後端延伸包括：在售和待售新房庫存、二手房、商辦的交易市場及交易衍生服務；房屋租賃、管理以及衍生服務如搬遷、保潔、維修等；存量土地和房屋的更新改造服務；社區物業管理、社區零售等服務；互聯網信息數據服務。
第二，向開發前段滲透。在彭永東看來，過去的住房開發大多是集中式、標準化建設，房屋設計和功能同質化。在下一階段，房屋開發會根據客戶個性化需求定製化生產，每一套房子都需要差異化的設計、施工、裝修。裝配式建築、工業互聯網將進一步深入到房屋開發設計施工環節，用數據和信息改造整個開發鏈條。
彭永東進一步分析，中國的互聯網平臺是連接服務者的載體，互聯網的信息透明和無差別分享，在提供優質信息內容的同時，帶給消費者更好的體驗，重塑了人、房關係。同時，互聯網平臺的共享規則機制能夠將不同領域的服務者整合起來，形成一套共享共治體系，爲參與的服務者賦能，加快行業進化迭代。
“聚合人的價值的平臺崛起，以及居住服務綜合服務商的孕育是‘服務者價值時代’的兩大機遇。”彭永東坦言，能夠最大限度聚攏一批高水平、職業化的服務者，滿足用戶品質居住的需求，是平臺最大的價值。而制定公認的行業規則、擁有行業發展基礎設施、整合上下游供應鏈，是一個平臺競爭力和號召力的核心。
“服務者時代到來的核心標誌是行業全面構建標準，如構建人的標準、構建物的標準、構建流程的標準。當服務者價值全面崛起，服務紅利就會顯現，好的服務者將享受個人溢價、形成個人品牌。中國居住領域平臺公司的誕生，將爲服務者構建基礎設施，並助力優質服務者長期發展和耕耘。”彭永東指出。
財政部財政科學研究所前所長、華夏新供給經濟學研究所首席經濟學家賈康也持有相似觀點。他認爲，對於居住服務相關領域而言，未來需求仍將是擴大趨勢，而且在市場分化和越來越多樣化的諸種變量影響下，更需要專業化的從業者給予消費者諮詢和引導，充分利用互聯網、大數據和新技術的力量，提升服務效率和專業水平。
“‘互聯網+’的上半場，衣食住行四個領域，衣、食、行幾乎都完成了線上化改造，越來越能滿足用戶多層級、定製化的需求，相比之下，‘互聯網+’對‘住’的領域改造相對較少，大量痛點還未解決。在互聯網發展的下半場，‘住’需要迎頭趕上，提升居住供給體系效率和服務水平。”賈康說。