首爾舊商圈衰亡!跨年必訪鍾閣空店鋪沒人敢租 錢潮迴流靠降租無解套

記者羅翊宬/編譯

在都市成長過程中,市中心商圈移轉、衰退,或是人口往市郊移動是必然的結果。在臺北,我們可以看到曾經走向衰落的西門町商圈近幾年異軍突起,而東區商圈反而因過高的租金逐步沒落;在南韓首爾也面臨類似的問題,今天就要來觀察位於首爾傳統上的市中心,鍾路區貫鐵洞(관철동)。

▲首爾鍾路青春街(圖/翻攝自Naver地圖街景

走出地鐵1號線鍾閣站4號出口便是貫鐵洞,一旁的普信閣是每到跨年必前往朝聖、聽敲鐘地標,除了車站地下街駐進各種販售時下潮流新衣小物飾品店面吸引年輕人外,洞內的「青春街」(年輕之街,젊음의 거리)更充滿各式餐廳酒吧撞球場、練歌坊補習班,一到晚上燈火通明,聚集年輕男女相約吃飯、喝酒、聊天,是首爾市中心最具代表性的商圈之一。

不過近日青春街內的許多店舖,卻紛紛掛上「租賃」(임대)看版!根據《朝鮮日報》,街角最引人注目的建築,1~2樓玻璃帷幕掛上斗大的租賃字樣,此處於2014年3月至2016年12月曾是牛仔褲品牌BANG BANG租下的賣場,但自從撤店後,賣場1、2樓已經空了將近三年。

▲鍾路貫鐵洞商圈出現許多空店面

一棟曾經進駐知名大型眼科診所的4層樓建築也貼上租賃廣告,總坪數達116坪的該棟大樓曾是鍾路區人們約見面的地點,如今街友們露宿門口,該棟大樓更是空了六年之久。

據觀察,以青春街爲中心,從普信閣、鍾路二街十字路、清溪廣橋、三一橋等四個點圍成的貫鐵洞商圈內,光是待租一樓店面就有16處,若包含二層樓以上的更有20處。從普信閣往鍾路二街,長約300公尺的大路邊情況更嚴重,光這條路上就有8間一樓店面人去樓空。

鍾路自從朝鮮時代建都漢陽(西元1395年)起,便是最繁華熱鬧的商圈,白天人潮像雲一樣聚集,因此又可被稱雲從街(운종가),是什麼原因促使此地開始走向沒落?

▲ 南韓首爾普信閣(圖/翻攝自維基百科

《朝鮮日報》歸納出兩大原因。其一是租金和每月銷售額相比太過高昂使業者無法承擔,其二是周邊商圈、景點崛起帶動人羣聚集,舊商圈反而走向沒落。

根據韓國鑑定院(Korea Appraisal Board)調查,去年鍾路一帶店面每坪月租金平均8萬4300韓元(約新臺幣2168元),假設店面50坪,平均每月就須繳10萬8400元新臺幣。鍾路的店租平均比附近的光化門貴1萬4300韓元,比起首爾平均店面每坪月租金5萬8600韓元(約新臺幣1507元),更是貴上2萬6300韓元。

2005年首爾市政府整治清溪川,清溪川以北的鐘路、貫鐵洞一帶商圈迎來巔峰期,許多大型連鎖加盟業者進駐,原本持續看漲的租金開始停漲,此現象維持約10年。然而近期租金開始下跌,與去年上半期相比,今年上半期鍾路一帶店租金降了4000韓元。

▲首爾鍾路貫鐵洞一帶商圈,最中間的路爲「青春街」(圖/翻攝自韓巢地圖)

上述位於鍾閣站4號出口、總坪數達116坪的四層樓店面,儘管由原本的7000萬韓元(約新臺幣180萬元)月租硬生生砍至5000萬(約新臺幣128萬元),還是租不出去。有不動產業者透露,因近來商圈沒落,房東砍了一至兩成的租金,甚至每幾個月才收一次租金,爲的就是把店面租出去。

位於青春街,曾是BANG BANG商場的大樓,光一樓67坪的賣場每月租金高達5000萬韓元、押金5億韓元(約新臺幣1286萬元),而二樓190坪賣場月租金也要4000萬韓元(約新臺幣1286萬元)、押金4億韓元(約新臺幣1286萬元),即便店面月租調降,一般業者還是無法負擔。

不動產業者指出,貫鐵洞一帶商圈大多靠經營餐廳、小吃、飲料等爲生,若非大型連鎖品牌經營的服裝、化妝品賣場,絕對無法承擔高額租金。

▲首爾北村益善洞(圖/翻攝自首爾市府臉書粉專)

此外,周邊商圈的崛起也是造成貫鐵洞一帶衰退的原因!貫鐵洞徒步10分鐘外的GRAN SEOUL、光化門D TOWER、Center1等高樓進駐許多小吃、餐廳業者,吸引行人矚目。而鍾路附近的西村、北村也因觀光業的影響,成爲頗具特色的景點,加上近年異軍突起的益善洞透過改建韓屋村,融合傳統與現代,吸引許多文青造訪;反觀鍾路、貫鐵洞商圈則因首爾市政府2015年制定的都市計劃,無法過度開發、改造,街景十幾年來並沒什麼變化,自然流失了許多消費者和遊客。

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