脫北的啓示

住商不動產企研室資深經理 徐佳馨

日前,內政部公佈最新人口統計資料,在六都表現上,人口增加依序桃園新北臺中,各自增加0.88%、0.31%及0.2%;而高雄臺南北市則分別衰退0.26%、0.32%及1.61%,其中,北市過去1年人口減少4萬2623人,爲27年來人口衰減最多的1年,至2020年12月底,總人口數260萬2418人,也創下23年的新低,成爲一大話題

其中值得注意的是,北市在減少的4.2萬人中,超過7成是年輕人,同一時間,桃園市新北市分別增加1萬9770人與1萬2258人,分居六都成長前2名,而這兩個數字幾乎等於北市外移青年人口的總數;換言之,在北市「討生活」,到新北、桃園「過生活」已經是年輕人常態

近年來大多數討論集中在北市人口因爲房價、高物價被迫向外移居,不過從六都人口板塊的挪移,對於購屋人來說,有兩個趨勢頗值得留意。

其一,低價新聚落的逐漸成形。除了北市物價與房價的「雙高」推力,近年建商狂打新北與桃園低價優勢拉力,加上交通建設逐漸到位,促使不少年輕購屋人轉進,穩定的自用買盤將讓一些新興區域發展快速到位,形成新的聚落。

其二,因應人口結構改變而出現的房市革命。隨着人口結構轉變,未來年齡分佈「市區老、郊區小」將成爲常態,因應這種趨勢,不僅民衆購屋型態會轉趨小而精緻,想要投資店面商用標的得注意承租人需求轉變,應適時做出調整

陣子看到一篇有趣的文章,它提到未來人口超過千萬的超級城市幾乎都落腳於新興國家,而非今日最繁榮的已開發國家都市。1950年,當時城市居民只有7.5億人,只有紐約東京兩城市的居民數突破千萬,世界前20大城市有6個在美國,但預估到2030年,聚集上千萬人的超級城市羣,將出現前所未有的板塊大挪移,除了大家熟知的印度中國外,像是孟加拉巴基斯坦剛果奈及利亞等較爲陌生的開發中國家,都將出現人口破2000萬的超大城市。

世界如此、臺灣亦然,人口原本就是逐利而居,無論是看好發展,抑或是追求舒適生活,已開發國家多數「都心工作、郊區居住」是民衆日常,「討生活」和「過生活」在高房價時代下很難兩全,該不該要用大量社會資源換得帳面上的「假移居」,答案不言可喻。