廣東房貸利率普遍上調 銀行搭售理財“潛規則”再現

近期，廣州、上海等一線城市房貸按揭利率上調引發熱議。證券時報記者多方調查獲悉，除熱點城市外，廣東多地房貸利率亦有上浮，銀行放款明顯收緊。

據調查，廣東河源市多數國有銀行首套房利率已升破6%。更有房產中介透露，二套房利率最高爲6.86%，即LPR+221BP。廣東全省範圍內，除廣州、東莞、珠海等熱點城市上調外，惠州、湛江、肇慶、梅州等地銀行也有不同程度上浮。

各大銀行額度收緊，借貸成本隨之提高。證券時報記者調查發現，包括國有大行、股份行在內的地方分支機構，又涌現申請住房按揭要求搭售保險、貴金屬產品等“潛規則”，若不購買銀行推薦的產品，借貸利率還會有一定程度上浮。

業內人士表示，銀行借貸搭售理財並不是公開層面進行，而是採取暗示性的動作，在早些年也屢見不鮮，反映出房貸從緊後稀缺資源溢價的現象。

廣東多地上浮房貸利率

最高達6.86%

近日，有房貸申請者向證券時報記者反映，在廣東河源市購買首套房產時，向工商銀行申請的房貸利率已比1月上浮0.25個百分點，達到6.13%。記者從當地某樓盤銷售經理獲取到的一份利率明細表顯示，河源各大國有銀行的房貸按揭利率從2月1日起普遍上浮25bp以上，建設銀行二套以上購房利率最高爲6.62%，除少數股份行、農商行外，六大國有銀行均有上調。

有房產中介透露，當地建行對二套以上房貸執行利率最高可達6.86%，相比貸款市場報價利率（LPR）上浮221個基點。“我們收到通知，河源的銀行大多都上浮了利率。”該中介說。

無獨有偶，記者調查廣東其他城市後發現，除廣州、東莞、珠海等熱點城市有上調現象，惠州、湛江、梅州、肇慶等三四線城市房貸利率也有不同程度上浮。

據房產銷售人員介紹，惠州的中國銀行和工商銀行房貸按揭利率確有上調，相比此前提升20bp；湛江一些銀行的首套房按揭利率已從此前的5.1%調整至5.35%。記者還了解到，中山、江門、陽江、韶關、茂名、雲浮、揭陽等地利率“按兵未動”，但有跡象表明，部分銀行對賬戶流水和徵信審覈趨嚴，進而收緊房貸。

值得注意的是，從廣東全省範圍內來看，三四線城市房貸利率普遍高於深圳、廣州等一線城市，多數城市首套房按揭利率在5.35%至5.88%區間，河源各大型銀行房貸利率爲全省最高，達6.13%以上。

“三四線城市利率往往高於熱點城市，主要是因爲河源這類城市銀行數量有限，房貸市場不大，競爭並不激烈，利率自然較高。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示，“如廣州、深圳等城市，除大型銀行外，中小銀行也扎堆，銀行爲了‘搶佔’熱點城市的房貸市場份額展開了激烈的競爭，就得動用降低利率等競爭手段。”

對於廣東多座城市上調利率，李宇嘉分析稱，由於國有大行資金是統一調度的，主要有兩種可能：其一是當廣州、深圳等地房貸額度受到控制後，最佳選擇是將三四線城市挪到熱點城市，導致當地額度緊張，利率上升；其二是從貸款考覈標準來看，部分國有行房貸佔比已經超標，因而全行範圍內整體壓縮，如河源這類城市額度緊張後，利率也將上浮。

李宇嘉認爲，此次廣東部分城市提高貸款利率是商業銀行的自主決策，不同銀行根據本行的資金成本、房貸政策以及對各城市佈局重點不同進行的決策。除近期“兩道紅線”監管要求外，央行對銀行資金成本管控後，各大銀行必須與央行貨幣政策保持一致。

“潛規則”再現

房貸搭售理財

近日，多位河源市購房者向證券時報記者反映，在辦理房貸按揭業務時，不僅利率比1月有所上調，而且銀行工作人員在辦理房貸業務時還要求客戶認購部分年金類保險產品。值得注意的是，若不辦理相關產品，房貸利率還將上浮0.25個百分點。

一位剛剛辦完房貸按揭的楊女士對證券時報記者說，在辦理貸款時，工商銀行河源某支行業務員向其推薦了一款名爲“惠添富年金保險”的產品。據業務員介紹，此款產品保險期限爲15年，從投保開始每年交5000元保費，且需連續交3年，15年後才能取出本金。由於認爲該產品不划算，楊女士在15天猶豫期內辦理了退保手續。隨後，銀行對楊女士表示，其房貸利率將在此前基礎上提高25BP。

另一位陳女士反映，她也遇到了類似的情況。2020年底，工商銀行河源某支行業務員在其辦理房貸時稱，若購買其理財產品後，房貸利率能優惠到5.88%，若不買其產品，利率將提升至6%以上。當時她面臨兩種產品選擇，一是某項故宮聯名款黃金首飾，另一項是年金保險產品。最後，陳女士在按揭時拒絕了購買上述產品的要求。

證券時報記者調查河源多家國有銀行發現，這種現象並不在少數。農行一位信貸人員對記者說：“目前首套房最低利率爲6.13%，且需要購買理財產品後纔有，不買理財產品的申請利率是6.5%。”這位工作人員認爲這是一種“雙贏”，他表示，“因爲我們銀行有多種經營指標，而且客戶通過購買理財產品降低利率此前一直都有。”

當地交行工作人員表示，“利率的大小取決於你是否參與理財產品，參與後利率會相對低一些，不參與將以正常情況上浮，一般首套房利率上升幅度在20%~25%之間。”一位工行業務員對記者說，“在申請貸款的過程中，確實會推薦一些年金保險或定投基金等理財產品，但主要是看客戶是否有這個需求，若客戶覺得不需要，銀行方面也不會強制。”

鍾情搭售理財產品

銀行所爲何因？

2012年，原銀監會曾下發《關於整治銀行業金融機構不規範經營的通知》，明確規定“七不準”，其中第五條規定“銀行業金融機構不得在發放貸款或以其他方式提供融資時強制捆綁、搭售理財、保險、基金等金融產品”。今年1月4日，因涉及借貸搭售保險，安徽銀保監局對平安銀行合肥分行、工行肥東支行開出行政處罰罰單，其中平安銀行被罰35萬元。

中行江西某支行工作人員對記者表示，部分銀行確實會要求客戶購買保險，但很久以前監管就有規定不允許這樣的行爲，這種渠道銷售多是爲了完成銀行經營考覈指標。廣發銀行某支行人員透露，銀行確實會介紹理財保險等產品給客戶，並降低貸款利率。

“這種現象在過去也存在，在2013年左右，以及兩三年前，均普遍有這種情況。” 李宇嘉表示，這類似於利率上浮的模式，對銀行而言，代銷理財產品是其中間收入，由於代銷佣金較高，因此銀行的積極性很大。

在另一位銀行研究人士看來，搭售理財產品的現象客觀上符合經濟學規律，一是“價高者得”，即當信貸資源成爲稀缺資源時，利率隨之提高；二是通過一些門檻篩選優質客戶。銀行在放款時會根據客戶是否有條件購買理財產品，對客戶的還款能力進行區分。

不過，李宇嘉坦言，銀行存在的這種搭售理財現象並不是公開層面的，總行也不會發布類似通告，只是在業務受理上會向其傾斜。“銀行客戶經理往往會示意客戶目前貸款額度緊張，可能要等待幾個月後纔有額度，一般更優先考慮對在該行有存款或已購買理財的優質客戶發放。而要成爲‘優質客戶’的方式之一就是，購買該行的理財產品。”李宇嘉說。