靠超貸「0自備」買公寓 十年前投資客都這樣賺錢

投資客M先生說,以前靠着「AB合約買房間間超貸、幾乎都是用0自備在買房。(示意圖記者陳佩儀攝)

記者陳佩儀/臺北報導

房仲出身的M先生,曾是中永和地區的投資客,2006年房地產景氣一片大好時,他靠着「AB合約」以幾近0自備的狀況下,在捷運站附近陸續買了20間以上的公寓,再隔成套房出租,以當時的房價租金,換算下來至少都有10%以上的投報率,每個月光收租就有70萬的收入。

M先生是中永和地區的中型投資客,房仲出身的他在1990年那年碰上房地產不景氣,便改行做小生意,但對房地產仍是情有獨鍾;2000年時,他看到房地產好像有復甦跡象,而當時法拍屋數量非常多,手上剛好也累積一些資本,便從從法拍屋開始做起。

M先生說,房地產景氣好的時候,是拍下即轉手,但當時景氣尚未完全復甦,拍下後會稍做整理再轉手,這樣價錢會比較好,「大概半年就可以轉手,狀況好的一間可以賺50~60萬,不好的話大概15~20萬。」

2002年SARS過後,房地產開始復甦,法拍案量變少但新案變多,M先生開始跟房仲配合,「除了服務費,當然還會再多給一點bonus,鼓勵他們把好的案子報給我們」,他說很多房仲都是這樣,「他們要能長久活下去,手邊一定有一批投資客,可能5~10個,可能更多。」

2006年時,房地產景氣正好,市場一片瘋狂,M先生卻想轉型改做包租公,便開始入手捷運站附近大概200~300公尺的公寓,「當時中永和附近的公寓,一坪22萬左右,一層樓可以隔4~5間套房,如果頂樓有加蓋就繼續隔,房租大概7500~8000元,看地點、配備略有不同,但換算下來投報率都是10%起跳。」

▲M先生最初從法拍屋開始做起,半年可轉手一間,好的話可以賺50~60萬。(圖/記者葉佳華攝)

M先生透漏,那年代可以「超貸」,最常見的手法就是籤「AB合約」,就是同一筆買賣卻簽訂兩份契約,一份真契約、另一份爲假契約。

他解釋,假設房子總價400萬,銀行房貸核貸成數爲8成,只能貸到320萬,但倘若仲介屋主的合約寫賣500萬,就可以貸到400萬,很多房子幾乎可以用「0自備」的狀況下入手。

M先生就用這樣的手法一直「尬」,買一間再貸款出來再尬一間,槓桿操作的很極端,他說巔峰時期貸款背了快上億,手上有超過20間房子、60~70套房,一個月光是收租60~70萬跑不掉。2008年時,M先生全部轉型做套房,12年時退出江湖,不再操作買賣。

M先生說,他算是很穩紮穩打型的投資客,投資客大致分三種,第一種賺快錢的,拿到房子後,自己或是叫仲介裡面掃一掃就賣出去;第二種好一點,會稍微油漆一下再賣;第三種就像他,會裝修好再賣掉。

而他因爲轉作包租公又更「搞工」,從選址、畫規劃圖管線配置、監工到招租都很注重,甚至後期還培養出自已的工班,一條龍作業,有時候爲了好看還會擺傢俱,倘若買賣價格漂亮就直接送,當作議價籌碼。不過他笑說:「這種賣給投資客他們會生氣,覺得是不是要多賺他們錢。」

▲永和房市。(圖/記者陳佩儀攝)

M先生說,在景氣好、一片高潮的狀況下,沒有人會在乎能不能賣掉,「因爲屎樣的房子都能賣掉」。「不過到了2014、2015年時,這段時間我都稱它爲末日狂歡,很多投資客已經嗅到市場氛圍不對紛紛退場,跑掉的現在笑呵呵好開心,下面有笨蛋接;但也很多來不及逃的套在裡面。」

不過M先生說坦言,在當下那個局裡面,還是會覺得「可以可以」的狀況下,不管是投資客或是房仲集資一起買的,每個人至少都套個0.5間至1間,至於哪個案套最多?他說,2015年以後推的案子,幾乎都套了。