博鰲特稿 湯珈鋮：湯臣堅守滬津 放眼港澳

二十世紀九十年代初，乘着改革開放之風，上海浦東也展開新的發展。至今過去二十年，上海浦東從阡陌農田到高樓林立、從冷僻鄉間到繁榮市區，成爲世界矚目的“東方明珠(600832,股吧)”。

作爲最早一批的拓荒者，湯臣見證了浦東這二十年的發展。在這片已漸成熟的土地上，湯臣已開發了多個項目，當中湯臣高爾夫國際社區如今已成爲浦東最具規模和影響力的成熟社區之一。而湯臣一品更早已蜚聲海外。

不過，在浦東深耕20年的湯臣，接下來其於上海將會出現約一年的銷售空窗期。湯臣集團副主席湯珈鋮日前在接受觀點地產新媒體專訪時透露，目前湯臣在上海的待售項目已經進入銷售尾聲，如湯臣高爾夫別墅、湯臣湖庭花園項目基本上已經銷售完畢。

“集團在這一、兩年間在上海新增了土地儲備，正在規劃中。預計上海新的項目大概要等到約一年以後纔會出來。”

在這段時間裡，可能湯臣在國內房地產發展的重心，更多放在新拓展的天津市場上。2010年，湯臣集團邁出上海走入天津，選擇與天津城投公司合作津灣廣場二期項目。

資料顯示，天津津灣廣場地處天津市和平區，項目總佔地面積12.5公頃，總建築面積81萬平方米，分爲兩期建設。目前一期項目已建成開業，二期地上新建築面積達37萬平方米；由7、8、9號樓三個樓座組成，分別爲120米、240米、300米的超高層建築，包括高級商務辦公寫字樓、居住型公寓、酒店、酒店式公寓和百貨商場等業態。

“我們對該項目的辦公樓、酒店及住宅項目未來的前景非常看好。將來天津會有越來越多人在北京上班，或許需要常常往來北京的企業和居民，這個項目的交通便利性優勢也很明顯。”湯珈鋮表示。

自1992年投資上海以來，湯臣集團經歷了從初期的大量投資期到後來的成長收穫期。湯珈鋮指出，如今，湯臣將再度重新進入投資期。

他透露，在適當時間湯臣會考慮在上海補充一定量的土儲，“我們不會放棄上海市場，而且我們資金充裕。事實上，集團在上海持有建築面積逾20萬平方米的住宅用地尚待開發。但是我們還是會對國內其他一二線市場進行密集觀察，並會考慮迴歸香港或澳門。”

湯珈鋮指出，選擇迴歸港澳或海外地區，一方面由於國內市場競爭太激烈，湯臣無論在資金還是其他方面，作爲一個外資企業，面對很多困難及制爪。而且最爲重要的一點是，香港、澳門法律健全、稅率低，這反而給湯臣帶來更多的機會。

在接受觀點地產新媒體的採訪過程中，湯珈鋮詳細講述了湯臣在中國的發展情況，及其對湯臣的未來戰略方向轉變考慮，以下爲採訪實錄節選，更多采訪內容請關注《觀點》雜誌博鰲特刊。

觀點地產新媒體：能否介紹一下湯臣截至目前的銷售情況？

湯珈鋮：

目前湯臣在上海的待售項目已經進入銷售尾聲，如湯臣高爾夫別墅、湯臣湖庭花園項目基本上已經銷售完畢。湯臣一品項目共四棟住宅，其中兩棟作出售用途，並已售出六成左右，另兩棟則用作出租，目前出租率達到七成。另外，集團在這一、兩年間在上海新增了土地儲備，正在規劃中。預計上海新的項目大概要等到約一年以後纔會出來。

觀點地產新媒體：換言之，湯臣在上海會有一年的空窗期？

湯珈鋮：

可以這麼說。也正因如此，我們在上海反而沒有太大的出售壓力。而且與其他公司相比，我們負債不是太高，現金流也比較充裕，所以也沒有太大的資金壓力。

在一年多以前，基於上海土地價格偏高及各個方面的政策等因素，我們到天津投資了一個大型項目，即津灣廣場二期，這也是天津十大建設項目之一。

這是一個很大型的綜合性房地產項目，其中兩幢大樓作住宅及商場用途，總建築面積約30萬平方米。這個項目我們與天津市政府旗下的城投公司共同開發，並組建了一家合資公司，雙方佔比爲75%及25%。另外，我們與城投公司組建了另一家合資公司，雙方佔比爲51%及49%，以開發津灣廣場二期中另一幢樓高70層的高樓，地上總建築面積接近16萬平方米，囊括辦公樓、服務型公寓、酒店及商場等業態。

觀點地產新媒體：這是否意味着湯臣未來兩三年的利潤貢獻會主要來自於天津項目？

湯珈鋮：

天津津灣廣場二期是一個大型綜合性項目，所以開發週期相對較長，因此未來一年多的收益還是主要來自上海項目之租金收入。此外，集團在這一、兩年間在上海新增了土地儲備，並將分階段開發，預計上海部份新的項目大概在一年以後出臺，較天津項目快回籠。

每個房地產企業都會有投資週期及收益週期，我們現在重新又進入一個投資期。我們沒有其他房地產公司那麼慘，主要因爲我們負債不太高，壓力沒那麼大。

觀點地產新媒體：您們北上天津，這是湯臣在上海以外拓展的新市場，那麼您對天津市場的看法如何？

湯珈鋮：

我們之前看了很多研究報告，天津是中國GDP增長最快的一個城市。湯臣跟其他開發商的項目選址標準不一樣，更看重地塊的獨特性和優良性，我們不會隨便隨便拿一塊地蓋完賣掉就算了。

津灣廣場所在地塊位於天津高鐵站的正對面，兩者之間的路程僅五至十分鐘，且廣場內亦設有天津市內地鐵站。而且還位於海河河灣的和平區內，不僅有不錯的景觀，且是傳統的金融區。這也是該項目的土地獨特性所在。

我們對該項目的辦公樓、酒店及住宅項目未來的前景非常看好。將來天津會有越來越多人在北京上班，或許需要常常往來北京的企業和居民，這個項目的交通便利性優勢也很明顯。

北京的合作伙伴還告訴我們，他們常常坐高鐵到天津吃個午餐，然後再坐高鐵回來，天津與北京之間坐高鐵就20多分鐘的行程。

觀點地產新媒體：湯臣是否會考慮在上海再補充一些土儲？

湯珈鋮：

在適當時間會考慮，我們不會放棄上海市場，而且我們資金充裕。事實上，集團在上海持有建築面積逾20萬平方米的住宅用地尚待開發。但是我們還是會對國內其他一二線市場進行密集觀察，並會考慮迴歸香港或澳門。

觀點地產新媒體：但是瑞安集團主席羅康瑞早前才表態，認爲香港市場很難做，因爲已經被幾大地產商瓜分掉，可供發展的市場機會很小。

湯珈鋮：

我的看法不一樣。我覺得，國內的央企國企太強大了，而且主要的房地產開發商資金雄厚，地王也大多由他們開發，銀行融資方面他們也有很強的實力，我們跟他們無法競爭。此外，我們作爲一個外資企業，面對很多困難及制爪。

之前曾跟一些前輩吃飯，他們說，如果湯臣這20年沒有投資在上海，20年前在香港持有的資產的市值將是現在上海持有資產的兩到三倍。

現在湯臣的總資產逾200億港元，淨資產是110億港元，如果完全留守香港，可能就有三四百億港元的淨資產。很遺憾，我們辛辛苦苦在中國做了20年，資產增值反而少了。父親那麼努力給上海浦東做貢獻，還那麼早離世。如果父親不投資上海，不貢獻浦東，就不用那麼辛勞，可以多享福，不用那麼早死。所以，我至今還是有點在意。

我覺得在香港、澳門這些法律健全、稅率低的地方，反而充滿很多機會。企業不應該把所有的資產都放在一個籃子裡面，因爲全世界都有機會。我們不放棄上海市場，我們不放棄國內市場，但是我們不排除將來把一部分資金迴歸香港、澳門或者國外。集團在一年半前入股了一家公司，在澳門主教山開發一個豪宅項目。澳門主教山是世界遺產區，集中了不少政府官員的官邸，包括一些傳統大家族，如何生大宅等等。

澳門主教山也算是傳統豪宅區，基本上這十年來都沒有供應，我們這次投資的項目是一個全新低密度住宅區，臨近山頂處，這是身份認同的一個象徵，這也是項目的優勢所在。

目前該項目已經有一支最好的團隊在參與建設，但還未開始出售。按照市價計算，我們在這個項目已經有非常豐厚的利潤，而且我們交的稅率遠較國內低。