複製CBD傳奇 這裡房價10年漲10倍等於6個琶洲
從農田菜地的小漁村逆襲成廣州核心CBD，珠江新城見證了廣州夢的蛻變。而在過去10年，這裡房價直線攀升漲破10萬，也成爲樓市爭相效仿的經典樣本。
近年，關於“廣州第二CBD”的爭論屢見不鮮。琶洲、廣鋼甚至是南沙，幾乎任何與政策紅利沾邊的區域，都在積極爭奪這個頭銜，試圖複製珠江新城的傳奇。而今年10月份，官方終於爲這場“混戰”蓋棺定論，東部成爲最大的贏家！
在廣州市國土資源和規劃委員會發布的項目招標中，官方首次確定了東部沿江發展帶爲廣州第二CBD，包括黃埔臨港經濟區、國際金融城、琶洲地區、國際創新城、廣州經濟技術開發區西區、長洲島等重點發展功能區，將接棒珠江新城，成爲廣州下一個CBD。
整個廣州第二CBD規劃面積達59平方公里，相當於6個琶洲島，而其中，作爲第二中央商務區核心區的廣州國際金融城和黃埔臨港經濟區，規模就達到18.1平方米公里，是珠江新城的3倍！
廣州第二CBD範圍確定
值此2017《財富》全球論壇在廣州隆重召開之際，本站房產選擇廣州第二CBD爲案例，爲買家深度解讀，下個10年，廣州樓市的發展應該看哪裡？
作爲第二CBD的兩個主力區域，天河和黃埔並非白手起家。早在這一波利好加身之前，天河打造國際金融城、黃埔主推臨港經濟區，已經爲樓市發酵準備好了充分的條件。
國際金融城房價上7萬 專家：遠遠沒到天花板
根據規劃，廣州國際金融城北起中山大道、黃埔大道，南臨珠江，東至天河區界，西至華南快速幹線，總用地面積約8平方公里。以金融辦公爲核心功能，複合發展商業服務、文化娛樂、特色居住及相關配套服務功能，形成金融辦公區、總部辦公區、綜合商業區、中央休閒區和特色生活區五大功能區。未來規劃居住人口1.3萬人，規劃就業人口17.8萬人。
天河國際金融城
雖然起點高，但自2013年啓動建設以來，國際金融城可以說命運多舛，甚至被指責“既不國際，也不算城”。在規劃錯亂、土地出讓條件苛刻、拍賣遭遇瓶頸、地下空間設計尚未啓動等因素的影響下，業界對金融城發展並不看好。
國際金融城規劃效果圖
但這一切在今年迎來轉機。國際金融城被“廣州第二CBD”加持後，身價成功擠進廣州第一階梯，建設進度也進入快車道，其中最讓市場增強信心的就是車陂村改造正式啓動拆遷。
據悉，爲支持第二CBD東區建設，政府收徵了車陂街轄內黃埔大道以南、車陂路以東、珠江以北、新涌口東路以西的集體用地約18.4萬平方米。
繼今年10月，廣州第二中央商務區天河片區（東區）車陂村集體物業房屋正式開拆後，11月10日，車陂村民房屋也啓動拆除工作啓動，目前簽約率房屋移交率均已超過8成。
車陂村拆遷現場
破舊迎新，12月4日，國際金融城也迎來新地塊出讓。位於起步區的AT090961地塊，被保利以底價13.46億元，摺合樓面價16200元/平拿下。這是自2015年11月30日兩宗地塊出讓之後，廣州金融城闊別兩年的又一宗成功出讓的土地。而這塊地，未來將建成南方財經全媒體集團的企業總部。
據悉，國際金融城可供出讓的商業地塊共28宗，目前已成功出讓17宗，由新華人壽、萬聯證券、南粵銀行、平安不動產、省鐵路建設投資集團等企業競得，各項目建設有序推進，均已建設到25層以上，其中廣州平安金融大廈主塔已封頂。
目前金融城地下交通共有5個地鐵站和地上3條快速路，分別是華南快速、環城高速和科韻路，科韻路直接連接南沙港快速。未來還將新增3條APM線（花城大道線、臨江大道線、科韻路線共5個站點）、兩條城市軌道（4號線、5號線），此外，通過城際軌道（廣佛環線城際），未來金融城將實現10分鐘到達廣州南站，1小時內到達珠三角各主要城市。
定位商務功能的金融城，目前唯一在售的住宅樓盤是佳兆業壹號。該盤目前在售80平、92平、97平復式兩房，即將推出160平復式四房，住宅總價最低630萬/平起步，折算單價6.1-6.2萬/平，而高價的望江單位要去到7字頭。
佳兆業壹號
這個價位，去年還能買珠江新城，但如今對比珠江新城10萬+的房價，金融城只能算小巫見大巫。有專家認爲，金融城還處於“成長期”，目前住宅就算7字頭，也遠遠不到天花板。
由於金融城的商辦項目主打寫字樓，因此即使今年廣州頒佈了“330新政”，對成交的影響仍然不大。以合景悅峰爲例，目前在售90-110平寫字樓，帶裝修售價4-4.5萬/平。項目另有商鋪出售，一層商鋪售價約16萬/平，二三層商鋪售價約5-7萬/平。而3年前，金融城首個項目面市，當時的價位僅爲3字頭，漲幅在50%左右。
黃埔GDP僅次於天河?房價10年內暴漲10倍！
黃埔的發展始於廣州城市發展東進策略，而2015年並區，新黃埔更是成爲廣州各區當紅新貴。縱觀今年前三季度，黃埔區GDP總量達2434.37億元，成功反超越秀的2399.83億元，如無意外，今年黃埔仍然是全市GDP第2的區域，僅次於“老大哥”天河。
廣州2017年前三季度各區相關數據
產業的崛起，最關鍵是帶來了人口。歷史數據顯示，近10年，廣州常住人口增加近350萬人，其中，“搶人大戰”中黃埔表現最爲搶眼。在廣州各區中常住人口增長數字最高，10年間增長了75萬。
有人的地方就會有商機。自住需求的激增，讓樓市首先嚐到甜頭。2004年黃埔區府板塊的新房售價只要3300-4000元/平，來到2017年，十多年過去，板塊已有多個樓盤漲到3萬+，最高的甚至直逼4萬大關。
而隨着各大社區在近年陸續交樓，黃埔的居住配套也迅速得到改善，其中最關鍵的就是交通。去年12月，6號線2期作爲首條駛入蘿崗的地鐵率先通車，如今接近1年過去，沿線的樓盤1年間最高漲幅高達8千/平。
以保利羅蘭國際爲例，項目去年年底主推77-172平二至四房，帶裝修均價爲2.6-3.2萬/平。隨着地鐵6號線二期的開通，加上整體樓市大環境的普漲，該盤目前在售在售79-172平二至四房，整體帶裝修均價爲3.4萬/平，將近1年的時間，項目前後價差接近2千-8千/平。
保利羅蘭國際沙盤
按照規劃，未來黃埔將有8條地鐵線路。除了6號線2期外，地鐵13號線、21號線、知識城線均處於建設階段；而7號線二期、5號線東延段、6號線三期、19號線這四條地鐵線路，也已被納入廣州市新一輪（2015-2020年）地鐵規劃。其中13號線首期和知識城支線，都將於12月28日通車，沿線房價還有多大空間？值得期待。
具體到劃入“廣州第二CBD”的黃埔臨港經濟區，其劃定範圍主要包括廣園東路、黃埔東路以南的黃埔港、長洲島、南海神廟及其周邊地區，擁有21.2公里的江岸資源、34.5公里的島嶼岸線，未來將重點發展總部經濟、港航服務、產業金融、高端商貿、電子商務、文化旅遊等特色產業，和國際金融城既有連接又形成互補。
臨港經濟區規劃圖
臨港經濟區效果圖
“舊改”同樣是臨港經濟區建設的重點。資料顯示，廣州第二中央商務區黃埔片區轄內舊廠、舊村、舊城規模大,納入標圖建庫項目105宗，正在推進“三舊”改造項目13宗，總用地規模達到183.19公頃，板塊規劃的進度，很大程度取決於“舊改”是否順利。
茅崗村拆遷現場
其中，位於黃埔臨港經濟區和廣州國際金融城交匯重要節點的茅崗村，正因爲“第二CBD”的定錘而備受關注。據悉，茅崗村是廣州目前最大的“三舊”項目，體量是琶洲的兩倍，楊箕的三倍。目前，該項目安置房已破土動工。首期約7萬平方米、近600套安置房預計2019年交樓。將有80平方米至180平方米6種戶型，可供選擇。
目前，位於黃埔臨港經濟區的住宅項目保利學府裡已經售罄，而該盤此前最高的網籤均價，去到4.8萬/平，而11月的網籤甚至曾經漲破5萬。不過，板塊內目前一手住宅相對稀缺，多個公寓項目受到新政影響，今年均不同程度推遲了面市節奏。近期萬科城市之光開盤，推出28平LOFT單位，層高5米，均價約24000元/平，總價約63萬起，門檻極低。
保利學府裡房價曾漲破5萬
通過梳理可以發現，黃埔的發展走的是典型的產城融合模式，產業帶來人口，人口促進經濟。在這種背景下，展望黃埔的未來，吸納人才的政策顯得尤爲重要。
今年年初，黃埔就出臺了四個“黃金10條”。針對先進製造業、現代服務業、總部經濟和高新技術產業的發展，推出4個產業發展鼓勵培育政策，每條政策有包含10條內容，預計新增財政預算22億元，將近2000家企業可享受此次政策紅利。年中，黃埔對外發布人才與知識產權兩個“美玉10條”政策，對傑出人才提供最高20萬的津貼！
總的來說，無論是國際金融城還是臨港經濟區，目前最重要的工作仍然是“舊改”，在此基礎上，如何吸納產業和名企進駐，將成爲關鍵。而“坐3望4”的房價，在大量剛需人口的支撐下，未來或許還將給廣州帶來更多驚喜。
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