開啓詢價 首批公募REITs產品閃亮登場

5月24日起，備受投資者關注的首批公募REITs產品正式啓動詢價。本次公募REITs產品採取網下詢價的方式確定基金份額認購價格，類似首次公開募股（IPO），普通投資者能夠以較低門檻購入優質基礎設施資產。

這批市場“聚光燈”之下的創新產品表現如何？中國證券報記者從基金機構瞭解到，詢價首日，專業機構對於REITs的關注度較高，很多機構也看好這一創新產品的巨大空間。但是對於這一專業產品，投資者還在慢慢摸索和掌握其中的規則和方式方法。預計隨着公募REITs產品加速落地生根，其“羣衆基礎”將進一步擴大，持續享受市場的高光時刻。

新意十足

資料顯示，上交所首批5只公募REITs產品於5月19日至21日進行路演，24日正式詢價，31日爲網下及公衆發售首日。深交所的產品時間表略有不同，深交所首批4只公募REITs產品於5月19日至22日進行路演。首鋼綠能、鹽港REIT於5月24日正式詢價，蛇口產園、廣州廣河於5月25日正式詢價，預計份額上市日在6月21日。

在發行規則上，REITs發行存在詢價環節，公募REITs產品的發行公告也比普通基金要複雜一些，除了常規的招募說明書、基金產品資料概要、基金合同和基金託管協議之外，還有詢價公告。這類基金將通過向戰略投資者定向配售（戰略配售）、向符合條件的網下投資者詢價發售（網下發售）及向公衆投資者公開發售（公衆發售）結合的方式進行發售。網下發售通過交易所的REITs詢價與認購系統實施，公衆發售則是通過交易所場內證券經營機構、基金管理人委託的場外基金銷售機構實施。

中國證券報記者採訪瞭解到，各家基金公司對公募REITs產品的順利發行信心滿滿。“首批公募REITs大概率將享受到市場的集中關注，基金公司也將出色完成首批公募REITs的發行工作。詢價階段的首日，投資者熱情高漲，特別是其中突出的優質項目，更是門庭若市。”有機構人士透露說。

基金公司層面，不少機構也反映，首批公募REITs產品創新性十足，更是決定着公募REITs後續發展的開門之作。“公司高度重視，集中組織機構資源，對接機構需求，從詢價階段就做到萬無一失。”上海一家基金公司相關人士表示。

千元起投

中國證券報記者瞭解到，區別於以往傳統的公募基金，這次試點推出的公募REITs產品採用了基礎設施資產對普通老百姓和個人投資者的公開募集，符合法規要求的合格投資者可花1千元，就能參與到基礎設施資產股權投資。

對於投資者來說，基建市場擁有着巨大的體量和存量，以往資本市場基礎設施類資產投資價值只能部分體現在債券、ABS等產品上，且這些產品小衆，普通投資者參與門檻高。本次公募REITs產品將優質的基礎設施建設項目以公募基金的模式推向市場，擴大了市場的參與度，讓普通投資者也有望分享國家經濟和不動產市場發展的紅利。公募REITs擁有投向明確、強制分紅、低槓桿限制等特點。公募REITs通過設置強制分紅比例，可以將投資經營可能獲得的收益相對較高比例地分配給投資者，這使得公募REITs投資者有望獲得相對穩定的投資收益。這一點又非常契合保險資金、養老金、企業年金等長期化資金的配置方向。

“無論是傳統公募基金還是本次發行的公募REITs，都是契約型基金產品，都需要把維護份額持有人的利益放在重中之重。只不過根據產品的類別不同，在具體的投資過程中有所區別，公募REITs成立後在基金存續期內按照基金合同的約定主要投資於產業園類型的基礎設施資產支持專項計劃全部資產支持證券份額。基金管理人管理基礎設施基金專門設置公募REITs總部，部門主要負責公募REITs業務的推進和開展。”東吳基金介紹稱。